Où investir en Pinel en Île-de-france ?

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La loi Pinel a été lancée de manière à corriger l’image générale des gens de l’immobilier, qui serait un marché réservé à ceux qui ont de l’argent et qui se connaissent.

Bien sûr, ce n’est pas vrai, mais les mythes ont la vie.

A lire également : Comment ça marche la Loi Pinel ?

La promesse de la loi Pinel, c’est qu’il est désormais possible d’investir sans avoir d’argent propre, d’augmenter votre capital à moindre coût grâce aux coûts fiscaux, et d’obtenir une valeur ajoutée à la fin du processus.

La promesse sera-t-elle honorée ?

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L’appareil Pinel, nommé d’après Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, est une disposition de la loi générale des impôts de France introduite par la loi de finances 2015.

Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu en cas d’investissement locatif si l’investisseur accepte de louer le logement nu comme résidence principale pour une période d’au moins six ans.

Le but de la loi est d’encourager les Français à investir dans de nouveaux biens immobiliers ou dans des bâtiments transformés en maisons neuves.

Vous pouvez creuser ce sujet plus loin et commencer à investir dans l’immobilier en vous fournissant ce formation que je vous offre gratuitement.

Le dispositif Pinel a été lancé en 2015, après la crise financière, dans le but de construire beaucoup de logements, en fait en faisant l’investissement de ceux qui veulent louer des biens immobiliers.

Il succède à la loi Duflot et à la loi Madelin, et elle apporte un certain nombre d’avantages supplémentaires, notamment en ce qui concerne la durée du loyer et les réductions d’impôt accordées.

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leurs impôts.

Vous pouvez maintenant choisir la durée de la location de la propriété.

Avec la loi Duflot, il n’y avait qu’une seule et unique possibilité.

Vous avez maintenant le choix entre 6, 9 ou 12 ans de loyer.

Les réductions d’impôt sont plus importantes en fonction d’une durée plus longue : pour 6 ans de loyer, vous recevrez une déduction fiscale de 12%, pour 9 ans ce 18% et pour 12 ans 21%. Tout cela est limité à 63.000€ pour les enfants de 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 300 000 euros sur 12 ans, la réduction totale d’impôt est de 63 000 euros ou 6 000€ par an pendant 9 ans et de 3 000 euros par an pour les trois années supplémentaires.

Autre exemple : un investissement de 200.000€ sur 6 ans permettra une réduction d’impôt de 24.000€.

En 2018, le gouvernement a décidé de renouveler la loi Pinel dans son projet de texte intitulé « Habitat, mobilité, logement ».

Certains ajustements sont apportés au régime, sans remettre en question ses nombreux avantages pour le contribuable.

L’objectif est de rendre le système encore plus efficace qu’il ne l’est actuellement.

Le dispositif de la loi Pinel sera prolongé jusqu’en 2022, et même au-delà

La loi Pinel sera prorogée après le 31 décembre 2021, mais devrait se terminer d’ici 2024 avec une diminution de l’avantage fiscal accordé aux investisseurs d’ici 2023.

Le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée tombera à 10,5 % pour un contrat de location de 6 ans, à 15 % pour un engagement de neuf ans et à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

A partir de 2024, il passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.

À cette fin, une nouvelle modification entrera en vigueur le 1er janvier 2021 : la loi Pinel n’est destinée qu’aux logements qui font partie d’un immeuble résidentiel collectif.

Après le 31 décembre 2020, les maisons individuelles ne sont plus admissibles à l’appareil, sauf pour celles dont la date de demande de permis de construire avant le 1er janvier 2021.

Voici brièvement les dispositions de la Loi Pinel

Vous êtes obligé de louer la propriété dans les 12 mois suivant l’achat, ce que vous ferez normalement volontairement car bien sûr vous devez obtenir votre prêt dès que possible rembourser.

Le programme a créé cinq zones en France, en fonction de l’adéquation locale entre la demande et l’offre de logements.

Les logements admissibles à des réductions d’impôts doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l’offre (zones dites tendues).

Les champs d’application de la loi Pinel 2018 seront donc réorientés vers les zones A, A bis et B1 au cours des quatre prochaines années. Les zones B2 et C, qui étaient admissibles à la législation Pinel jusqu’en 2017, sont sortis de l’appareil en 2018.

Voici les domaines :

1. Zone A : agglomérations de l’Île-de-France et de la côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Genève française (partie française de l’agglomération genevoise)

2. Zone A Bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne

3. Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques communes coûteuses telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi pinel outre mer)

Les plafonds de location pour le propriétaire et les plafonds de ressources pour le locataire sont organisés en fonction de ces zones.

De plus, le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou avoir reçu le label BBC (Low Consumment Building) afin de respecter un niveau de performance énergétique. Il devra être la résidence principale du locataire. Les investissements dans la législation Pinel sont limités à deux sur un an et ne doivent pas dépasser 300 000€ cumulés.

Dans le cadre du régime d’exonération fiscale de Sylvia Pinel, le coût d’une propriété correspond au prix d’achat de la maison neuve, plus les honoraires de notaire et éventuellement les services d’agence si vous utilisez les services d’un courtier pour votre achat, ainsi que les pièces jointes des coûts.

Prix de revient = prix d’achat honoraires de notaire honoraires d’agence frais supplémentaires

Les coûts en plus de l’Office et les honoraires de notaire comprennent tous les coûts associés à l’achat de la propriété, à savoir :

— Taxe sur la valeur ajoutée. — Taxe foncière. — Frais d’enregistrement le cas échéant. — Commissions versées aux intermédiaires.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, ce qui est plus important que l’acquisition du prix.

Les avantages de la loi Pinel

Dans son concept de base, la loi Pinel semble être une bonne affaire.

Il améliore et facilite l’ensemble du processus d’investissement dans l’immobilier comme je le vois : acheter un bâtiment en remboursant le prêt contracté par les locataires, et se terminant à la fin du prêt avec une propriété que vous pouvez continuer à louer (revenu passif), ou dans la vente et l’investissement de l’argent ainsi recueilli dans un de façon différente.

Et tout cela avec une réduction importante des impôts, ce qui devrait accroître encore le rendement de l’opération en améliorant les flux de trésorerie de l’opération dès le début du processus.

J’imagine aussi, et a priori, que les négociations avec les banques seront encore facilitées, puisque :

  • C’est un appareil qui a le support de l’état.
  • Les flux de trésorerie libérés au début du processus sont beaucoup plus importants grâce aux économies d’impôt.
  • Le risque est atténué parce qu’il existe également un contrôle indirect de la part de l’État du projet et des investisseurs.

Tout cela devrait normalement conduire à l’acceptation du projet sans contributions financières personnelles.

Donc, l’idéal, au moins en théorie.

Par conséquent, tous les arguments pour commencer l’investissement dans l’immobilier sont remplis et même facilités.

Donc, il ressemble à du papier comme un excellent moyen de préparer pour augmenter la retraite et la richesse familiale.

La question est maintenant de savoir si tout cela correspond à la réalité.

Face à cette promesse captivante, où le meilleur de tous les mondes semble être uni (impôt, investissement immobilier, aide à mieux loger les moins fortunés, préparer la retraite), j’ai naturellement voulu tester la réalité avec un scénario concret. La loi de Pinel est-elle vraiment intéressante ?  »

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J’ai donc cherché il y a quelque temps pour acheter un appartement T2 dans la région de Toulouse, à Villeneuve Tolosane.

Une recherche rapide sur Google m’amène à un site spécialisé dans la législation Pinel qui fonctionne à Toulouse (vous pouvez faire cette recherche vous-même).

Puisque ce n’est qu’un test très court, je ne perds pas de temps et choisis le tout premier bâtiment proposé par ce développeur. Je prends note qu’un T2 de 42 m2 (c’est vrai avec terrasse et parking) coûte 170.000€ :

Pour inclure la réalité de cette terrasse dans le calcul du prix par m2, la règle est d’ajouter au salon la moitié de la superficie de la terrasse.

Le stationnement n’est pas pris en compte dans les calculs.

J’arrive donc à une superficie de 41 (8/2) = 46 m2. Je divise les 170.000€ par 46, et donc je reçois un coût de €3.696€/m2.

Bien sûr, je ne me fie pas aux calculs de rentabilité du promoteur, et je cherche moi-même des informations.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec cette calculer que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il vous permet d’affiner presque tous les paramètres imaginables. Cet outil offre une réelle opportunité de comparer différents produits immobiliers et ainsi consolider un investissement.

Première chose, sur le site de Best Agents, la référence dans ce cas, je trouve que le prix du m2 à Villeneuve-Tolosane dans la tranche haute, celui de beaux bâtiments bien situés et de haute qualité, est 2.700€/m2 :

Source : Meilleurs agents

Ce qui signifie que la proposition du développeur n’est même pas cher, mais super cher (au moins 37% plus cher que les bâtiments les plus chers ! ! !).

L’achat d’un bien immobilier bien au-dessus de la valeur normale va évidemment à l’encontre de la toute première règle de l’investisseur immobilier : faites votre premier profit en faisant une bonne affaire.

Bref, ça s’est mal passé !

Je fais maintenant une simulation du taxe fiscale de la loi Pinel avec les meilleurs taux, l’autre référence dans cette affaire.

J’ai déjà appris que le loyer est plafonné légalement à 512€ :

Source : Meilleurs tarifs

La réévaluation de la propriété est difficile à calculer selon les termes de ce critère.

Premièrement, je ne connais pas vraiment les conditions du marché local.

Je ne peux pas non plus juger de la qualité de la construction, et donc aussi des chances de durabilité.

Ensuite, les hypothèses de calcul sont particulièrement difficiles à comprendre.

Initialement, et par définition, il est (extrêmement) difficile à mettre à niveau, parce que nous achetons la propriété 37% au-dessus du prix moyen du marché.

En France, la valeur moyenne des bâtiments a augmenté de plus de 10% par an depuis 2000, de 8,75% depuis 1900 (Curves de Friggit).

Donc, si nous utilisons une augmentation prudente de 5% de prix de la propriété par an, en tenant compte de l’inflation, il faudra plus de 7 ans pour le prix d’achat de l’appartement pour finalement équilibrer avec le marché.

J’ai donc pris 0 % de réévaluation annuelle de la propriété, un peu par paresse, et pas de meilleures hypothèses.

La réalité sera probablement meilleure, mais je ne sais vraiment pas combien.

Je commence à me demander si cet appartement sera un jour normalement rentable…

Ça s’est passé de pire en pire !

En tant qu’investisseur à long terme, j’ai pris l’appareil Pinel avec moi pendant plus de 12 ans. Pour le prêt, ma contribution personnelle sera bien sûr de 0€, pour profiter de l’effet de levier maximal, comme je vous l’enseigne dans ma formation immobilière.

Je veux financer la propriété dans 20 ans :

Source : Meilleurs tarifs

Le résultat final de tout cela est très pathétique :

Source : Meilleurs Tarifs

Pendant 20 ans, vous devez reconstituer (beaucoup) de l’argent pour rendre l’opération viable.

S’il est vrai que de l’année 2 à l’année 12, l’État vous aide, cela ne suffit pas, et de loin, pour rendre l’opération rentable. Entre la 13e et la 20e année, c’est vraiment un cauchemar, parce que vous devrez retirer plus de 5 000€ par an de votre poche pour faire flotter le navire.

Ce n’est qu’à partir de la 20ème année que vous commencez à réaliser un bénéfice, mais il faudra encore dix ans avant que l’opération ne devienne rentable, car vous avez un déficit de trésorerie total de 55.967€ :

Source : Meilleurs tarifs

Contrairement aux meilleures pratiques de ma formation immobilière, où c’est le locataire qui finance entièrement votre achat pour vous, cet exemple montre que vous devez participer personnellement au financement de la transaction à un taux de 19,4%, ce qui est énorme :

Source : Meilleurs tarifs

Pour ajouter cet équilibre de loyer catastrophique, il faut encore, comme nous l’avons vu, qu’il faut se demander si nous pouvons jamais vendre ce bâtiment avec profit parce qu’il a été vendu à la base (et acheté) beaucoup trop cher.

Donc je n’appelle pas ça un investissement immobilier.

J’appelle cela pour rendre l’Etat plus riche grâce aux taxes que vous payez de toute façon, et surtout rendre les développeurs plus riches en utilisant la loi Pinel pour vendre des appartements beaucoup plus chers que d’habitude (au cas où nous traitons, 37% plus cher !).

Payer 37 % de plus pour recevoir un allégement fiscal de 21 % n’est pas ce que j’appelle faire une bonne affaire.

Au lieu de vous aider à devenir riche et à vous préparer à la retraite, la loi Pinel vous appauvrit.

Je n’ose même pas imaginer ce qui se passera si de nombreux acheteurs dans le Pinel Act utiliserait cet appareil pour vendre à la fin de la période d’exemption fiscale.

Au mieux, ils obtiendraient simplement leur part, mais si beaucoup étaient tentés de faire la même chose en même temps, le marché immobilier risque de s’effondrer.

Je ne suis pas surpris de cette conclusion

En conclusion, je pense que le résultat réel de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction de l’immobilier, d’enrichir les développeurs et d’économiser les fonds de l’Etat.

En fait, en accordant comme appât un petit incitatif fiscal, ce dernier dépend de sa ligne de nombreux poissons qui paieront des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et d’autres impôts qui sont reportés par la suite.

En tant qu’investisseur immobilier, l’un des plus grands freins du régime est, bien sûr, le plafonnement des taux de location.

Non seulement il devient impossible de projet de cette façon rentable, mais en fait, vous ne possédez pas vraiment à 100% plus, parce que pas maître à la maison.

L’un des aspects secondaires négatifs est que le prix du marché immobilier est ainsi dérivé artificiellement.

Ce qui peut être fait de toute façon, et ce qui peut rendre l’appareil intéressant dans certains cas, est de louer la propriété ainsi acquise à votre famille (vos enfants ou personnes ascendantes), augmentant ainsi vos biens familiaux.

La question est de savoir si c’est votre objectif en tant qu’investisseur et s’il n’y a pas de meilleurs moyens d’y parvenir.

Le solde global de l’opération est très négatif

Prix d’achat beaucoup plus élevés que d’habitude, pertes mensuelles pendant 20 ans, plafonds de location, possibilité et danger de revente simultanée de tous les propriétaires disposant de la propriété à la fin de la période d’exonération fiscale (et donc des prix plus bas), réévaluation hypothétique, etc…

En dehors du cas des enfants (ou ascendants) et de la possibilité d’une succession favorable, et même dans ce cas, je ne vois pas beaucoup d’avantages pour la loi Pinel.

5 raisons de ne pas investir dans le droit Pinel

1. Vous devriez préférer vieux à neuf si vous voulez vraiment investir de manière rentable dans l’immobilier. Non seulement vous payez moins pour recevoir un loyer identique, mais vous pouvez également déduire votre travail de l’assiette imposable, qui est en fin de compte à peu près égale à une taxe en Pinel.

2. Parce que les loyers sont limités et que les locataires sont protégés, vous attirez une clientèle qui n’a pas toujours les moyens de payer leur loyer et donc le risque d’impayé est beaucoup plus élevé.

3. Vous devez participer vous-même au financement, ce qui est une hérésie dans le principe sacré de l’investissement locatif : votre locataire paie (entièrement) votre prêt pour vous à travers les taux de location. Personnellement, je n’ai jamais investi d’argent dans l’achat de mon logements locatifs, J’ai toujours utilisé l’effet de levier grâce à l’argent bancaire.

4. Il est à craindre que de nombreux acheteurs dans la loi Pinel utiliseront cet appareil pour vendre à la fin de la période fiscale, tout en même temps. Le marché immobilier est susceptible de s’effondrer pour le moment. Ce moment est très proche.

5. Trop souvent, vous payez plus que nécessaire, parce que le promoteur casse ses marges sachant que le client est attiré par la promesse d’une réduction d’impôt.

2 leçons à apprendre

1. Préférez vieux plutôt que neuf si vous voulez vraiment investir de manière rentable dans l’immobilier.

2. Méfiez-vous des simulations faites par les promoteurs. Faites-le vous-même. Vous devez ensuite suivre la procédure que j’ai développée dans mon test.

Mon dernier conseil

Dans la leçon 39 de ma formation en immobilier. Instructions d’Emploi, vous trouverez le guide complet pour profiter d’un bien meilleur régime fiscal dans immobilier locatif : la loi Denormandie.

Vous trouverez également une comparaison complète entre la rentabilité obtenue par la loi DeOrmandy et, d’autre part, par le mécanisme du déficit foncier.

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