Quelle banque pratique le calcul différentiel ?

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Alors que les chiffres pour le nombre de nouveaux prêts immobiliers commencent à sembler annoncer une très bonne année 2020, malgré les circonstances, nous entendons cela et il ya des avertissements et des appels croissants de courtiers de crédit et de professionnels de l’immobilier dénonçant un resserrement des conditions d’accès au crédit par banques. Où, faux ? Quelle attitude les candidats à l’investissement immobilier doivent-ils faire face, surtout en ce qui concerne la crise de Covid ?

Certes, cette année aura été compliquée et sans précédent dans de nombreux domaines. Il est rappelé que 2020 a commencé par une restriction de l’accès au crédit sous l’influence du Conseil de haute stabilité financière (HCSF), qui, dès la mi-décembre 2019, appelait les banques à accorder une attention particulière à la dette des ménages. Des recommandations nous sommes rapidement passés aux critères en raison du relais fort et martelé du Gouverneur de la Banque de France (qui est un membre influent…) dès la fin Janvier.

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En réalité, il s’agissait davantage de réglementer la répartition des crédits à taux bas et à taux fixe par le système bancaire que de protéger fondamentalement les ménages ayant le taux de défaut le plus bas d’Europe.

Une première moitié de 2020 en demi-ton

Puis la vague de l’épidémie est apparue qui s’est rapidement propagée et a finalement entraîné un confinement Mi-mars. Et là tout le monde a été dans une situation qui a été jusqu’à présent inimaginable. Les uns les autres organisés aussi bien que possible, mais le manque de mouvement des opérateurs économiques a saisi le système. Les banques ont traité les dossiers qu’elles n’ont pas pu examiner à la fin de 2019 (certains dossiers ont été publiés en mai 2020 !). Or comme la fin de l’année 2019 avait été très actif, ce qui a renforcé le record des transactions et des activités de crédit, le premier semestre 2020 à la fin de 2019 a été fortement influencé par le production à bord.

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À la mi-mai, avec le déconfinement, et sachant qu’il a traditionnellement été une période très active de l’année dans l’immobilier (approchant vacances d’été, changements professionnels, fin de l’année scolaire… qu’il a duré en ajoutant les effets sociaux de la période d’inclusion sur les ménages), nous avons assisté à une ruée du marché, qui a encore une fois surchauffé l’activité de crédit. Lorsque le HCSF a formulé ses recommandations au début du mois d’août et a même précisé certains points qui laissaient aux banques une marge de manœuvre, cela a fortement freiné les accords bancaires observés, tout en continuant de s’intensifier. La deuxième inclusion et la privation du droit d’accès pour les professionnels de l’immobilier complété cette année paradoxes entre la forte demande des ménages, les taux d’intérêt au plus bas historique, et le resserrement des critères d’attribution et un froid des banques afin de parvenir à une incertaine avenir sur la détention du marché et les conséquences économiques de la crise.

En conséquence, 2020 montrera la production de crédits immobiliers autour de 200-210 milliards d’euros (y compris la renégociation pour environ 30 milliards), ce qui la place comme une très bonne année. Avec, en parallèle, un taux de refus bancaire de dossiers qui est passé de 5 à plus de 13%, sachant que dans ces refus ne sont pas inclus les dossiers bloqués par les courtiers (près de 40% de la part de marché de toute façon) et dont le taux de refus dans l’analyse initiale a parfois tutoyé 30%.

Entrants de Firmo et investisseurs touchés

Mais les fameux critères de HCSF n’expliquent pas tout. D’autant plus que les professionnels critiquent l’application de ces critères tels qu’ils existent, ils comprennent également la composante préventive de l’endettement des ménages. Il est allégué que d’autres éléments, tels que le reste de la vie ou détails de la comptabilité des revenus locatifs, en particulier, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la dette. Mais mettre en garde sur l’importance de prendre ou de prudence dans le poids de la taxe sur les frais est tout à fait sain. C’est qu’en étant ainsi déterminés sur le respect de ces « recommandations » (les banques doivent envoyer chaque mois à la Banque de France un rapport détaillé détaillé sur les dossiers émis par dérogation à ces critères), nous nous engageons à exclure effectivement les premiers acheteurs, souvent plus modestes ou évolution du revenu, mais aussi les investisseurs en raison de l’absence d’un calcul différentiel entre les coûts des frais et les taux de location reçus ou perçoivent, ce qui entraîne l’accentuation de l’écart social dans l’accès à la propriété.

Sans parler de la vitesse d’usure qui est un gros problème pour toute la chaîne de crédit. Ce taux d’intérêt, qui calculé trimestriellement par la Banque de France, détermine légalement le taux d’intérêt annuel effectif maximal auquel un prêt peut être accordé pour le trimestre à venir. Et dans la période actuelle de taux bas — probablement durablement bas pour ne pas freiner la reprise économique — l’impact des taux d’intérêt dans le calcul du TAP est presque marginale par rapport à d’autres composantes, telles que les coûts des dossiers, les coûts de garantie et surtout l’assurance emprunteur. En cas de situation sanitaire spécifique ou de la nature des risques à couvrir, lorsque le taux d’intérêt peut être négocié très favorablement, la politique de la banque prêteuse dans le domaine des frais d’application ou de garantie ou de la prime d’assurance peut peser lourdement en cas de situation sanitaire spécifique ou la nature des risques à couvrir, le calcul et le transfert de l’affaire à l’irrecevabilité.

Effet Covid et analyse des risques bancaires

Au premier confinement essayé pour projeter les conséquences de la crise et les dispositions pour soutenir l’économie française. Nous avons donc assisté à une diminution de certains points de recherche sur les risques, et c’est tout à fait normal. Au cours de l’expansion du confinement, les banques ont préféré les quelques fichiers « sans risque », qui exclut en outre les personnes travaillant dans des secteurs plus durement touchés : événements, hôtels et restaurants, commerce de détail non alimentaire, transport aérien, etc. du chômage partiel, l’accent a été mis sur la solidité des entreprises, tandis que le nombre de faillites, qui ont fait l’objet d’une large publicité, a augmenté. Le rebond (dépassement !) de l’été a rétabli la confiance aux banques, surtout si les dispositifs de l’aide ont été maintenues au moins jusqu’à la fin de 2020.

La deuxième réduction met en cause les banques parce que début 2021 craint une vague de difficultés économiques, plus ou moins dépendantes de la durée et la gravité des problèmes de santé. L’annonce d’un vaccin efficace et l’engagement du gouvernement et de la Banque centrale européenne à l’égard de la zone euro sont susceptibles de réévaluer les normes d’attribution, mais de graves incertitudes subsistent.

Comment emprunter aujourd’hui

Pour quelqu’un qui veut participer à un projet d’achat et qui devra emprunter, il est d’abord nécessaire de distinguer s’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale ou d’une autre nature. En fait, l’achat de logements occupés pour sa vie quotidienne prend moins en compte les notions de prix et de perspectives de marché. Il est plus affecté par la situation, le niveau de performance, l’évolutivité, l’environnement. En plus d’un événement de la vie, nous y sommes allés vivre quelques années. Ensuite, nous devons comprendre la situation actuelle : locataire ou déjà propriétaire. Certes, un emprunteur qui a un bien immobilier, va changer le sort de sa propriété actuelle besoin de gérer. Le crédit-bail pour couvrir le remboursement du prêt est l’émission du ratio d’endettement selon les normes HCSF. Ce qu’il peut bloquer dans son nouvel achat. Étant donné que le marché des prix s’est très bien maintenu, les banques n’ont pas vraiment resserré les termes de leurs prêts relais, sauf dans les secteurs où il y a peu de transactions ou dans le cas des biens atypiques. Ainsi, l’utilisation de relais est possible, d’autant plus que le taux d’intérêt est toujours bas.

Pour les utilisateurs débutants ou les personnes de la période de location sont les deux points essentiels à examiner avant de commencer la contribution personnelle et le fonctionnement des comptes bancaires. La banque projettera l’impact du remboursement dans le budget et vérifiera si la durée future du prêt est compatible avec le loyer actuel et la capacité de générer des économies. Comme nous le savons tous, l’achat de logements neufs conduit souvent à des coûts supplémentaires, ce qui augmente la demande de poids des dépenses de logement sur le revenu, en fonction du mode de vie peut augmenter. Bien sûr, la rigueur dans la gestion des comptes est un critère qui est soigneusement pris en compte.

En ce qui concerne les investissements locatifs, l’attitude actuelle des autorités de régulation est insupportable. Cela n’a aucun sens de maintenir un intérêt fiscal dans une dette optimisée sur le revenu foncier et de punir autant l’investisseur. Surtout parce qu’il contribue ainsi à la fluidité du marché immobilier en guidant les besoins de logement des Français. L’attention devrait d’abord porter sur la sécurisation du projet. Par exemple, en n’hésitant pas à souscrire une assurance garantie en cas de loyer impayé ou même de pénurie de loyer. Il existe également des garanties pour la remise en état des logements détériorés. Tout ce qui peut éviter le risque de coûts supplémentaires ou de manque de revenus locatifs est bon à regarder.

L’importance de logements pour les Français

L’achat de biens immobiliers est un investissement important en termes de changement de vie, de coûts et d’obligations. Ces dernières années ont été euphoriques et parfois les conséquences de l’accès à l’immobilier ont été mal jugées. L’appétit du ménage pour l’investissement immobilier n’est pas nié, car toutes les enquêtes menées au cours de cette période de confinement le confirment. Plus de 3 Français sur 4 placent des maisons dans leurs projets ou leurs principales préoccupations. Un tel projet se prépare. Un récent sondage Opinion Way* pour Artemis Brokerage montre que 8 Français sur 10 ont durci l’accès au crédit et que seulement 16 % des répondants ont poursuivi leur projet après déconfinement. La crainte naturelle de commencer un achat de cet intérêt est renforcée par la période actuelle. D’où la nécessité absolue de bien préparer ce projet. 61% des Cependant, les personnes qui font partie du même sondage prévoient de le faire en faisant une demande de courtier en priorité.

*Baromètre « Le français et l’immobilier à l’épreuve de la crise — vague 3 », réalisé en ligne les 21 et 22 octobre 2020 avec 1 015 personnes représentant la population française âgée de 18 ans.