Comment amortir un immeuble ?

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Reportez vos impôts.

Après mon article publié le 14 novembre, intitulé « Rembourser vos prêts rapidement ou riches », beaucoup d’entre vous m’ont interrogé sur la dépréciation fiscale.

Comme promis, ici cette semaine est un article qui vous permet de clarifier le fonctionnement de ce mécanisme fiscal, qui dans certains cas peut s’avérer très bénéfique pour l’investisseur immobilier.

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Le principe

Par définition amortissement fiscal est l’écart du coût d’un investissement sur sa durée de vie. Cependant, lorsque vous achetez un bien immobilier pour générer des revenus, la propriété est acquise avec de l’argent sur lequel vous avez déjà payé des impôts. Par conséquent, le coût du bien ne peut pas être déduit de votre revenu dans l’année où vous l’avez acquis.

Prenons l’exemple suivant :

Si vous avez un contreplaqué, vous utiliserez vos économies pour dépôt et obtenir un financement hypothécaire pour payer la différence dans le coût de la propriété. Votre bâtiment génère des revenus et donc vous payez les différents coûts d’exploitation du bâtiment.

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De plus, vous devrez payer des impôts sur le revenu excédentaire moins les coûts admissibles. Puisque le remboursement du capital d’une hypothèque n’est pas une dépense admissible au sens fiscal, vous le payez avec de l’argent déjà imposé, c’est-à-dire le solde entre votre revenu, vos coûts fonciers et l’impôt payé.

La législation fiscale ajoute ensuite des dépenses supplémentaires afin de réduire la charge fiscale et de contrecarrer l’ « obsolète » d’un bien et donc, comme il a été dit à l’origine, de répartir un investissement sur toute sa durée de vie.

En ce qui concerne l’immobilier, la amortissement fiscal licence a été fixée à 4% par an sur le bilan en baisse des coûts en capital de l’immobilier. Cette dépréciation n’est autorisée que sur le bâtiment, car le terrain ne peut pas être radié parce qu’en principe il n’est pas soumis à « obsolète ».

La règle du demi-tarif

En outre, pour la première année de l’acquisition de biens immobiliers, seulement 2% peuvent être radiés. Étant donné que le bien n’est pas nécessairement acquis au début de notre exercice financier, de l’année civile pour un particulier ou de l’exercice de 12 mois pour une société, l’amortissement peut être proportionnel aux jours d’entretien de l’exercice.

Vous êtes libre de l’utiliser ou non, car il n’est pas nécessaire de prendre des frais d’amortissement. C’est un choix que tu fais.

Sachez que nous ne pouvons pas causer de perte sur un immeuble d’amortissement lorsque nous le gardons personnels, au mieux nos revenus immobiliers seront réduits à zéro. Il peut être différent si le bâtiment à travers un est détenue, explique Richard D’Amour, avocat fiscal chez De Chantal D’Amour Fortier et associés.

Comme mentionné ci-dessus, l’amortissement est calculé sur la base du solde décroissant du coût de construction de l’immobilier. En plus de ces coûts, tous les coûts d’achat tels que : notaire, évaluation, financement, frais de transfert ou autres dépenses, ainsi que les coûts en capital du bâtiment pendant la durée de possession, tels que, par exemple, le remplacement des planchers en vinyle par un revêtement à lattes en bois.

Pour vous permettre de comprendre l’impact de l’amortissement, considérez l’exemple suivant :

Votre revenu personnel pour le revenu d’un immeuble est de 100 980$. Vous acquérez personnellement un bien à revenu.

  • Coûts d’achat : 900 000$ (250 000$ pour les terrains et 650 000$ pour la construction)
  • Financement : 180 000$
  • Hypothèque : 720 000$ à 4 % d’intérêt radié sur 25 ans
  • Brut revenus annuels : 68 000$
  • Frais d’exploitation : 22 500 dollars
  • Remboursement du capital : 17,17$
  • Remboursement des intérêts : 28 500$

Du point de vue fiscal, votre revenu imposable provenant de votre capital de revenu pour une année complète est :

  • Chiffre d’affaires brut : 68 000$
  • Moins Coût : 22 500$
  • Moins intérêts : 28 500$
  • Revenu imposable : 17 000$
  • Taxes (47,46 %) : 8,068$
  • Net : 8,932$

Du point de vue des entrées et sorties de trésorerie (flux de trésorerie)

  • Chiffre d’affaires brut : 68 000$
  • Moins Coût : 22 500$
  • Moins intérêts : 28 500$
  • Moins capital remb. : 17 117$
  • Moins d’impôts : 8 068$
  • Flux de trésorerie net : — 8 185$

Il est très important de noter et de comprendre que les recettes fiscales et les flux de trésorerie d’un bâtiment deux choses très différentes être. Le bâtiment peut bien assumer ces coûts chaque année, sans générer suffisamment d’argent pour couvrir les taxes dues. J’ai écrit un article à ce sujet il y a trois semaines.

Prenons encore notre exemple, mais cette fois, en utilisant l’amortissement fiscal.

  • Chiffre d’affaires brut : 68 000$
  • Moins Coût : 22 500$
  • Moins intérêts : 28 500$
  • Moins amortissement : 13 000$
  • Revenu imposable : 4 000$
  • Taxes (47,46 %) : 1 898$
  • Net : 2,101$

Dans l’exemple, l’amortissement est pris 2% de la valeur du coût du bâtiment, ou 2% de 650 000$, ce qui représente le coût d’acquisition. Vous souvenez-vous de la règle du demi-taux qui s’applique à la première année ? Toutefois, l’année suivante, l’amortissement peut atteindre 4 % de 637 000$, ou 650 000$ — 13 000$ d’amortissement déjà utilisé.

De la point de vue des entrées et sorties de trésorerie (flux de trésorerie)

  • Chiffre d’affaires brut : 68 000$
  • Moins Coût : 22 500$
  • Moins intérêts : 28 500$
  • Moins capital remb. : 17 117$
  • Moins d’impôts : 1 898$
  • Flux de trésorerie net : — 2,015$

Comme vous pouvez le voir, l’amortissement dans l’exemple ci-dessus n’est pas une sortie de fonds, mais plutôt une dépense aux fins de l’impôt, le flux de trésorerie net de l’immeuble est passé de 8,15$ à – 2,015$ parce que l’impôt sur le revenu du logement a diminué considérablement en raison de la dépréciation du bâtiment. En fait, ils sont passés de $8,068 à seulement $1,898.

Tout n’est pas rose, il y a un amortissement de la récupération !

Nous voyons que la dépréciation pendant la tenue du bâtiment peut être très utile à court terme. Cependant, la revente du bâtiment doit tenir compte des conséquences de l’amortissement pendant l’exploitation. Ce serait ce que surprises, dit Me D’Amour.

Comme il a été mentionné plus haut, l’amortissement est une dépense autorisée pour contrer l’ « obsolète » d’un logement. Toutefois, à l’exception de quelques occasions, les bâtiments sont encore vendus à un prix supérieur au coût d’achat. Donc, il n’y a pas « obsolète » présent Le bâtiment. L’amortissement ainsi pris lors de la propriété du bâtiment sera transformé en recettes au moment de la vente, augmentant ainsi la charge fiscale associée à la vente.

Avec les chiffres du cas précédent, par exemple huit ans plus tard, revenons dans le temps et regardons l’impact de la vente si le bâtiment a gagné en valeur chaque année. Supposons que vous le revendiez 1 250 000$ et que vous ayez pris l’amortissement pour un montant total de 145 000$, ce qui est complètement aléatoire parce que vous êtes libre de choisir l’amortissement chaque année ou non.

Parce que vous vendez à un prix qui est plus élevé que votre coût d’achat initial, tous les revenus d’amortissement. Ainsi, la vente générera un revenu total de 480 000$ divisé comme suit : une plus-value de 335 000$, c’est-à-dire des ventes à 1 250 000$ moins le coût d’achat de 915 000$, y compris, entre autres choses, des frais tels que les honoraires de notaire et les frais de transfert qui peuvent être d’environ 15 000$ dans cet exemple, et une amortissement reconquête de 145 000$. Puisque la plus-value n’est imposable que 50 %, le revenu qui sera ajouté à vos autres revenus au moment de la vente sera de 312 500$ ou 335 000/2 = 167 500 $ 145 000$.

Puisque l’impôt des particuliers est progressif, c’est-à-dire que plus vous gagnez de revenus, plus vous serez imposé à un taux élevé, vous paierez le taux d’imposition maximal de 49,97 % sur la plupart de ces revenus supplémentaires.

Que peut-on voir des exemples présentés ici ?

L’amortissement peut être un excellente stratégie pendant la période de maintenance car il fournit un meilleur « flux de trésorerie » après les charges par rapport au bâtiment. Attention, cependant ! Si vous êtes propriétaire du bâtiment personnellement, les impôts progressifs peuvent vous faire économiser de l’impôt à un taux inférieur à celui que vous devez rembourser au moment de la vente. Faire une bonne planification fiscale dans cette direction.

Cela n’a pas besoin d’être fait si vous possédez la propriété par l’intermédiaire d’une entreprise, parce que le taux d’imposition sur le revenu de l’immobilier, ce qui est le plus souvent le cas pour l’immobilier, ne varie pas en fonction du montant du revenu. Ainsi, une commission d’amortissement sera en principe imposée au même taux au moment de la reconquête, à moins que le taux d’imposition ne change en raison d’un changement apporté à la législation.

L’importance de la consultation

La question se pose souvent : dois-je prendre l’amortissement ou non ?

A priori, si vous enregistrez un l’impôt en dollars aujourd’hui et vous remboursez le même dollar d’impôt en 10 ans, le dollar d’impôt dans 10 ans, vous coûterez moins cher parce que la valeur de l’argent diminue avec le temps. Des preuves, l’élimination de l’argent noir !

Cependant, il y a d’autres facteurs, comme votre taux d’imposition et l’utilisation que vous faites de l’argent épargné par les contribuables. Je ne te le répéterai jamais assez ! Contactez votre professionnel, comptable ou fiscaliste pour discuter de cette question très intéressante et importante si vous voulez payer le moins d’impôt possible.

Je vous invite aussi à lire mes articles précédents qui vous aideront certainement dans votre voyage.

Votre coach, Yvan