Un chiffre brut : chaque année, des milliers de propriétaires réalisent des plus-values immobilières sans mesurer l’impact fiscal qui les attend. La mécanique est implacable : la différence entre le prix de vente et celui de l’acquisition, voilà le bénéfice qui attise la convoitise du fisc. Car, sauf exception, toute plus-value immobilière passe à la moulinette de l’impôt sur le revenu. Vous vendez, vous déclarez : le principe est simple, mais la réalité, elle, se révèle bien plus technique. Voici de quoi naviguer sans faux pas dans ce labyrinthe administratif.
Est-il obligatoire de déclarer la vente de biens immobiliers ?
Aucune ambiguïté : toute cession de maison ou de terrain s’inscrit dans la déclaration de revenus de l’année concernée. Le fisc traque les transactions, vérifie les plus-values, et attend que chacun joue le jeu.
Comment se déclare-t-on ?
Le choix de l’annexe (G ou G1, ou parfois les deux) dépend du moment où vous avez acquis, hérité, ou reçu le bien immobilier en donation. Sélectionner la bonne démarche évite bien des déconvenues.
Maison et terrain rustique ou industriel
Pour les biens acquis, hérités ou donnés avant le 1er janvier 1989, la déclaration s’effectue via l’annexe G1, sans impôt à la clé. Après cette date, cap sur l’annexe G : la plus-value est alors soumise à l’imposition.
Il arrive que la propriété ait changé de mains à plusieurs reprises, avant et après 1989. Dans ce cas, la déclaration se fait sur les deux annexes, pour chaque quote-part reçue à des moments différents.
Exemple concret
Francisco hérite de 25 % d’une maison en 1988, puis des 75 % restants en 2011. Lorsqu’il vend tout en 2023, il doit répartir sa déclaration : 25 % sur l’annexe G1, 75 % sur l’annexe G.
Terrain pour construction
Un terrain destiné à bâtir une habitation ? Pour les acquisitions, héritages ou donations antérieurs au 9 juin 1965, la déclaration se fait sur l’annexe G1, sans impôt sur la plus-value. Au-delà de cette date, passage obligé par l’annexe G, avec imposition en perspective.
Comment remplir l’annexe G1 ?
Le cadre 5 de l’annexe G1 centralise toutes les informations. Voici les étapes à suivre pour compléter correctement ce formulaire :
- Cliquez sur « Ajouter une ligne » pour chaque moment d’acquisition (par exemple, deux héritages distincts impliquent deux lignes).
- Renseignez l’identification matricielle du bien : paroisse, type (urbain ou rural), article cadastral, fraction ou section si besoin. Ces informations figurent sur votre relevé cadastral.
- Dans la colonne « Code », choisissez « 1, Aliénation de biens immobiliers exclus de l’imposition ».
- Indiquez la date d’acquisition : année, mois, jour.
- Dans « Valeur », inscrivez le montant de la vente et celui de l’acquisition (achat, héritage, donation).
Comment remplir l’annexe G ?
Le formulaire G demande rigueur et précision. Voici comment procéder étape par étape :
- Ajoutez une ligne par moment d’acquisition. La colonne « N° Ligne » reçoit le code 4001.
- Sélectionnez le code « Titulaire » adapté à votre situation.
- Dans « Réalisation », saisissez la date de l’acte de vente et le prix obtenu.
- Dans « Acquisition », entrez la date d’achat, d’héritage ou de donation, et la valeur correspondante. Si vous avez construit le bien, indiquez la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT) du registre cadastral ou la somme du prix du terrain et des frais de construction (si elle est supérieure à la première). Pour un bien hérité, mentionnez la valeur retenue pour l’Impôt de Timbre. Pour une donation, la valeur à la date de la donation ou jusqu’à deux ans avant.
- Pensez aux frais de vente : le certificat énergétique et la commission d’agence immobilière (mention de l’agence dans l’acte et reçu exigés).
- Côté acquisition : ajoutez les frais de dossier, l’IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions), le Droit de Timbre et les coûts notariaux et d’enregistrement.
- L’amélioration du bien : listez les travaux réalisés dans les 12 dernières années et les équipements fixes installés (climatisation, chaudière, panneaux solaires, etc.).
- L’identification matricielle du bien vendu doit être précise : paroisse, type, article, fraction/section.
- Enfin, si vous ne possédiez qu’une part du bien, indiquez votre quote-part. Toutes les valeurs (vente, acquisition, frais) doivent correspondre à ce pourcentage.
Intention de réinvestissement des plus-values
Si la maison vendue constituait votre résidence principale (ou celle de votre foyer) et que vous souhaitez réinvestir le produit dans un nouveau logement, la déclaration dans le tableau 5A de l’annexe G est incontournable pour bénéficier de l’exonération de la plus-value. Il faudra préciser :
- Champ « 5001 » : l’année de vente et le numéro de ligne du tableau 4 correspondant au bien cédé.
- Champ « 5005 » : le montant du capital immobilier restant dû à la banque au jour de la vente (hors intérêts et prêts pour travaux).
- Champ « 5006 » : la somme réinvestie (hors crédit) dans l’achat, la construction ou l’amélioration d’une nouvelle habitation.
Réinvestissement effectué avant la vente
Si le réinvestissement a eu lieu avant la cession, il faut indiquer :
- Dans « 5007 », la somme réinvestie jusqu’à 24 mois avant la vente déclarée.
- Dans « 5015 », le montant réinvesti plus de 24 mois auparavant, en cas de suspension du délai entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021.
Réinvestissement effectué après la vente
Pour un réinvestissement durant l’année de la vente :
- Dans « 5008 », indiquez la valeur réinvestie.
En cas de réinvestissement différé (jusqu’à trois ans), vous devrez le mentionner dans la déclaration de l’année où il intervient, toujours dans le tableau 5A. Il faudra alors :
- Renseigner en « 5001 » l’année de la vente, et en « 5002 » le numéro de ligne du tableau 4 correspondant.
- Dans « 5009 », « 5010 » et « 5011 », indiquer les montants réinvestis respectivement la première, la deuxième, puis la troisième année suivant la vente (hors crédit).
- Enfin, « 5016 » concerne les réinvestissements opérés après 36 mois, bénéficiant de la suspension du délai entre 2020 et 2021.
Le tableau 5A, 1 demande d’identifier la nouvelle résidence acquise :
- Paroisse, type de bien, article, fraction/section, quote-part.
- Si le réinvestissement a eu lieu dans un autre pays de l’UE ou de l’Espace économique européen, n’oubliez pas de le signaler.
Comment calculer les plus-values immobilières ?
Le calcul des plus-values suit une formule stricte :
Plus-value = Prix de vente, (Prix d’acquisition x coefficient de réévaluation monétaire), frais de vente et d’acquisition, dépenses de valorisation réalisées dans les 12 dernières années
Dès que plus de 24 mois séparent l’achat (ou héritage/donation) et la vente, il faut actualiser le prix d’acquisition à l’aide du coefficient officiel de dévalorisation monétaire (publié chaque année).
Si la Valeur Patrimoniale Fiscale (VPT) du bien dépasse le prix de vente ou d’acquisition, c’est la VPT qui prime dans le calcul.
Exemple concret
Manuel achète en 2010 une maison pour 150 000 euros (VPT : 120 000 euros) et paye 1 300 euros de frais notariés. En 2023, il vend la maison 200 000 euros (VPT à ce moment : 140 000 euros) et doit verser 10 000 euros de commission d’agence.
La valeur d’acquisition est réactualisée avec le coefficient 1,20 (pour 2023). Le calcul devient alors :
Valeur d’acquisition : 150 000 euros
Coefficient de dévalorisation : 1,20Valeur de vente : 200 000 eurosFrais acquisition/vente : 11 300 euros (10 000 + 1 300)
Plus-value : 200 000, (150 000 x 1,20), 11 300 = 8 700 euros
La vente procure donc à Manuel une plus-value nette de 8 700 euros.
Comment sont imposées les plus-values immobilières ?
La règle générale veut que seules 50 % des plus-values immobilières soient intégrées dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Exception : 100 % sont soumis à l’impôt si la maison vendue a bénéficié d’aides publiques non remboursables supérieures à 30 % de la VPT, et qu’elle est revendue moins de dix ans après.
L’imposition fonctionne par intégration : la part de plus-value imposable s’additionne aux autres revenus (salaires, pensions…) et le tout est soumis au barème progressif de l’IRPP, dont les taux oscillent entre 14,5 % et 53 % selon la tranche, avec un taux de solidarité maximal de 5 %.
Exemple concret
Matilde revend une maison en 2023 et réalise une plus-value de 20 000 euros. Seule la moitié, soit 10 000 euros, sera intégrée à ses revenus imposables.
En cumulant cette somme à ses autres revenus (25 000 euros de salaires bruts), et après la déduction forfaitaire de 4 104 euros, son revenu imposable atteint 30 896 euros, la plaçant dans la sixième tranche fiscale. Le taux applicable sur la plus-value imposable est alors de 37 %, soit 3 700 euros d’impôt sur cette partie du gain.
À chaque vente, le fisc veille et le calcul ne laisse place à aucune improvisation. La transparence, ici, n’est pas une option. La prochaine fois que vous franchirez le pas de la vente immobilière, souvenez-vous que chaque case cochée, chaque montant reporté, façonne le montant final qui vous reste en poche.
