Les dispositifs Pinel, Duflot ou Scellier, en métropole comme en outre-mer, ouvrent la voie à des réductions d’impôt significatives pour les propriétaires bailleurs. D’année en année, la mécanique fiscale de la loi Pinel 2018 n’a guère changé par rapport à ses prédécesseurs Duflot et Scellier : même philosophie, mêmes promesses, quelques ajustements à la marge.
Comment aborder la déclaration de revenus ? Quelques repères pratiques pour naviguer dans la déclaration de revenus 2018 lorsqu’on investit avec la loi Pinel (après septembre 2014), le dispositif Duflot (du 1er janvier 2013 au 1er septembre 2014) ou la loi Scellier (avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements éligibles à l’avantage fiscal Pinel ou Duflot, il ne suffit pas de remplir la 2042 classique : il faut ajouter à la déclaration principale une annexe dédiée. La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044, ou 2044 S pour le Scellier intermédiaire) s’ajoute à l’équation.
Quels documents transmettre pour la déclaration ?
À l’étape de la déclaration d’impôt 2018, l’administration attend plusieurs pièces justificatives pour valider un investissement Pinel, Duflot ou Scellier :
- La déclaration complémentaire 2042,
- Le formulaire 2044 ou 2044 S (spécial Scellier intermédiaire),
- Le formulaire 2044 EB relatif à la société de location, requis uniquement lors de la première année,
- Une copie de l’acte notarié et de la déclaration d’achèvement des travaux,
- Une copie de la déclaration d’ouverture du chantier (pour Duflot et Pinel uniquement),
- Le contrat de bail signé,
- La déclaration de revenus du locataire (sauf pour la version classique du Scellier).
Tous ces formulaires sont accessibles en téléchargement sur le site officiel de l’administration fiscale, dans la rubrique prévue à cet effet.
Remplir la déclaration de revenus en Pinel, Duflot ou Scellier
Déclaration 2042 C
Comment s’y prendre pour compléter la déclaration 2042 C ?
Pour que le fisc puisse calculer la réduction d’impôt, il faut indiquer le montant investi sous Pinel, Duflot ou Scellier sur la déclaration complémentaire 2042 (2042 C).
Le prix à déclarer comprend le coût d’acquisition du bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), auquel s’ajoutent les frais annexes : frais de notaire, enregistrement, taxe foncière. Les frais de garantie bancaire, qu’il s’agisse d’un dépôt, d’une hypothèque ou de frais de dossier, n’entrent pas dans ce calcul. En pratique, le prix de revient à déclarer inclut le montant TTC du bien et les frais de notaire si l’achat est soumis à TVA.
Deux critères déterminent le montant de la réduction d’impôt :
- L’année d’acquisition du logement,
- L’année de livraison.
Sur la déclaration 2042 C, page 3 (ou en ligne sur impots-gouv.fr, via la case « investissement locatif »), il faudra sélectionner la rubrique adaptée :
- Pour les logements acquis à partir du 1er septembre 2014 et livrés en 2017 : Seule la loi Pinel s’applique ; il faut renseigner les cases 7QA à 7QP selon la localisation, métropole ou outre-mer.
- Pour les biens achetés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 et livrés en 2017 : C’est le dispositif Duflot qui s’applique ; il convient de compléter les cases 7GH à 7EL, selon le secteur géographique.
- Pour les logements acquis avant janvier 2013 et livrés en 2017 : Seule la loi Scellier s’applique ; les cases 7FA à 7NT doivent être renseignées, en fonction de la localisation. Ici, la rigueur est de mise : les taux ont varié sensiblement entre 2009 et 2012, le bon choix de case est primordial.
Pour la première déclaration, le coût total du bien doit être indiqué comme décrit plus haut.
Pour les logements acquis et livrés avant le 31 décembre 2016, la réduction d’impôt annuelle doit être reportée, sauf pour les acquisitions de 2009 ou 2010 : dans ce cas, il s’agit de reporter 1/9 du coût du bien.
À partir de la troisième déclaration, une certaine constance s’installe : la case pré-remplie correspond à celle de l’année précédente, ce qui simplifie le suivi, à condition de ne pas se tromper de rubrique initiale.
La loi Scellier permettait de différer la réduction d’impôt non utilisée en année N sur les années suivantes. Pour cela, les cases 7LE à 7LV sont prévues.
Cette possibilité n’existe ni en Duflot ni en Pinel.
Déclaration 2044 EB
Comment compléter le formulaire 2044 EB ?
Ce document vise à informer le fisc de la mise en location du bien selon les critères Pinel, Duflot ou Scellier.
Il s’agit principalement d’indiquer les informations de base : adresse, montant investi, date d’achèvement, zone géographique, et de signer l’engagement de location selon l’option choisie.
Déclaration 2044
Comment déclarer les revenus fonciers avec Pinel, Duflot ou Scellier ?
Les loyers perçus sous le régime Pinel peuvent être déclarés selon deux approches : le régime micro-foncier (formulaire 2042) ou le régime réel (formulaire 2044 ou 2044 S).
Avec le micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique, sans prise en compte du montant réel des charges. Ce mode de calcul n’a d’intérêt que si les frais déductibles sont inférieurs à cet abattement et s’il s’agit de moins de 15 000 € de loyers bruts par an.
Aucun formulaire dédié n’est nécessaire : le montant brut est simplement reporté sur la déclaration 2042, case 4BE.
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Pour Pinel, Duflot et Scellier classique :
La base de la réduction d’impôt ayant déjà été portée sur la 2042 C, les revenus fonciers sont reportés sur la déclaration 2044 comme pour tout bien locatif classique.
Le montant à retenir se reporte ensuite dans la 2042, cases 4BA à 4BD.
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Pour le Scellier intermédiaire :
La réduction d’impôt a été déclarée en 2042 C. Les loyers perçus sont, eux, à mentionner sur la 2044 S.
Pour activer l’abattement de 30 % sur les loyers, il suffit de cocher la colonne « Scellier dans le secteur intermédiaire » et de reporter la somme sur la ligne 228.
Le résultat calculé sur la 2044 se transfère dans la 2042, cases 4BA à 4BD, selon la rubrique concernée.
Attention à ne pas négliger la case 4BZ.
La loi Pinel existe aussi en version outre-mer, pour ceux qui investissent au-delà de la métropole.
Pour tous les formulaires, la référence reste le site www.impots.gouv.fr.
