Vous avez envie d’investir dans l’immobilier, mais vous êtes limité par votre budget ? Plus de soucis ! Saviez-vous qu’on peut investir autrement dans l’immobilier via les SCPI ? Cela consiste à acquérir des parts dans une société qui achète de l’immobilier d’entreprise. En retour, la société vous reverse une quote-part des loyers encaissés.
C’est une option intelligente pour accroitre son capital, préparer sa retraite ou bénéficier d’une défiscalisation particulièrement intéressante. Cependant, ce type d’investissement exige des méthodes, des connaissances et doit se faire avec prudence. Découvrez ici toutes les techniques pour réussir efficacement votre investissement en SCPI.
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Plan de l'article
Acheter ses parts de SCPI comptant
En effet, ce mécanisme d’investissement vous permet de régler comptant vos parts auprès d’une société gestionnaire. Cette dernière peut être une banque, un assureur, un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme Internet spécialisée dans ces placements. Dans le cas d’espèce, tout en générant des revenus immédiats, vous avez la possibilité de choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir en fonction de vos moyens.
Néanmoins, avec ce mode de détention, vos revenus fonciers versés par la SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, l’impôt à payer sur les revenus des SCPI peut être particulièrement élevé. Dans ce guide de l’immobilier aux USA, vous trouverez tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans ce type d’investissement.
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Investir dans des SCPI à crédit
À l’aide d’un prêt spécifique, vous pouvez acheter des parts dans des SCPI. Ceci étant, vous ne disposez plus de choix des SCPI. C’est la banque qui vous prête l’argent qui fait le choix à votre place. Toutefois, à l’aide d’un courtier en crédits, vous pouvez monter votre dossier. Pour y arriver, vous devez contacter la SCPI de votre choix pour vous assurer qu’elle bénéficie d’un accord avec un établissement bancaire.
Lorsque cela est possible, vous pouvez avoir votre prêt dans l’établissement. En choisissant cette solution, vous profitez d’un effet de levier qui représente la différence entre le taux de rendement de la SCPI et le coût relativement bas du crédit. Ainsi, les revenus issus des SCPI peuvent rembourser une partie du crédit. Ce mode d’investissement vous offre également d’autres avantages.
Les frais de dossier de l’emprunt, les intérêts d’emprunt et le montant de l’assurance peuvent être déduits des revenus fonciers.
Mettre des SCPI dans son assurance vie
Acquérir des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie est aussi un moyen pour investir dans un SCPI. Ici, l’argent placé en SCPI ainsi que les revenus générés entrent dans le cadre fiscal de l’assurance-vie. À l’instar du fait d’investir comptant ou à crédit dans une SCPI, la fiscalité est très attrayante dans l’assurance vie.
Elle est considérée comme une meilleure alternative si votre tranche marginale d’imposition est élevée. Vous pouvez facilement acheter et vendre des parts de SCPI. Cela vous permet de profiter de plus de liquidités. Étant perçu comme des unités de comptes, les parts sont soumises aux prélèvements sociaux qu’au moment du rachat total ou partiel.
Toutefois, acheter des parts SCPI via le contrat d’assurance-vie présente quelques inconvénients :
- un choix limité de SCPI du fait que 20 % du marché est accessible via l’assurance vie ;
- un rendement moindre, car les frais de gestion du contrat s’imputent sur les revenus des SCPI ;
- un choix limité d’assurance vie ;
- une impossibilité de financer son investissement à crédit.
Investir en démembrement temporaire de propriété
Ce mécanisme d’investissement consiste à séparer l’usufruit (le droit de toucher les revenus) de la nue-propriété (la possession) des parts de SCPI pour une période de dix à quinze ans. Passé ce délai, le démembrement prend fin et l’usufruit s’éteint. Dans ce cas, le nu-propriétaire à son tour récupère la propriété entière des parts et touche les revenus.
Par ailleurs, en fonction de vos objectifs deux choix s’offrent à vous. Soit vous achetez l’usufruit temporaire qui vous garantit des revenus réguliers pendant une certaine durée, soit vous achetez la nue-propriété temporaire pour vous constituer un patrimoine.
Investir dans une SCPI en nue-propriété
Investir dans une SCPI en nue-propriété est un autre mécanisme d’investissement immobilier intéressant pour les investisseurs. Dans ce cas, l’investisseur achète la nue-propriété des parts de SCPI sans le droit de toucher les loyers qui sont versés à l’usufruitier.
La durée du démembrement peut varier selon le contrat établi entre les parties, mais elle oscille généralement entre 5 et 15 ans. Au terme du démembrement temporaire, l’investisseur recouvre la pleine propriété des parts, avec tous les droits y afférents (droit de vote en assemblée générale, etc.).
Ce type d’investissement permet aux investisseurs de bénéficier d’un prix d’acquisition inférieur à celui qu’ils auraient payé s’ils avaient acheté la pleine propriété des parts dès le départ. Pendant toute la durée du démembrement temporaire, ils n’ont pas à se soucier de la gestion locative ni des frais liés à celle-ci.
En revanche, il ne faut pas perdre de vue que cette stratégie expose aussi l’investisseur au risque lié aux variations du marché immobilier et au risque lié au choix de gestion immobilière effectué par la société gérante.
Pensez à bien vous informer sur les caractéristiques propres aux différentes SCPI disponibles sur le marché avant tout investissement. Il est recommandé que chaque personne envisageant un tel placement consulte préalablement un professionnel afin d’établir une stratégie adaptée à ses objectifs financiers et patrimoniaux spécifiques.
Comparer les différents types de SCPI pour un investissement immobilier réussi
Pour investir dans une SCPI, pensez à bien comparer les différents types de sociétés civiles de placement immobilier disponibles sur le marché.
Il y a les SCPI fiscales qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation sur leurs revenus locatifs grâce à un régime spécifique. Ces SCPI ont souvent des rendements plus faibles que les autres types de SCPI et sont souvent associées à des risques plus importants liés aux conditions d’éligibilité pour bénéficier de la défiscalisation.
Il y a les SCPI Pinel qui permettent aussi une réduction d’impôt mais avec un engagement locatif plus long (jusqu’à 12 ans) et avec une limitation géographique pour le choix du bien immobilier loué.
Il existe aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans différents secteurs immobiliers tels que l’immobilier commercial, résidentiel ou encore la santé. Ces SCPI sont moins spécialisées mais offrent donc une meilleure diversification au niveau des actifs.
Certaines entreprises proposent aussi des SCPI internationales, afin d’étendre leur portefeuille outre-Atlantique, par exemple. Ce type particulier peut être sujet à l’inflation ainsi qu’à différents aspects juridiques dont certains points peuvent être inconnus pour l’investisseur lambda.
Chaque type de SCPI possède ses propres caractéristiques et avantages selon le profil et l’objectif recherché par chaque investisseur. Pensez à bien étudier toutes ces options avant toute décision d’investissement.
