Qu’est-ce qu’un verre dormant ?

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La servitude est conforme aux plus anciennes réglementations de l’industrie de la construction. En effet, ils remontent à 1804, date de la proclamation du Code civil ! Cependant, beaucoup oublient encore les règles pour les distances minimales des ouvertures ou des balcons d’un local voisin. Faites le point sur les règlements et les conditions d’obtention et de disparition de la visibilité.

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Qu’est-ce qu’un relâchement de la vision ?

Une servitude est une restriction imposée au propriétaire d’un bien en faveur du propriétaire d’un autre bien immobilier.

Il existe deux types de servitude :

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  • le service « juridique » de la vue . Le Code civil vise à préserver la vie privée de chacun en limitant les vues entre deux biens contigus. Ainsi, il fixe des distances minimales pour le placement de entre deux propriétés voisines. Dans ce cas, c’est la loi qui détermine le service. C’est pourquoi il est appelé « service juridique ».
  • le service de vue « acquis » (établi par le fait de l’homme). Il existe plusieurs modes d’obtention d’une servitude (voir le paragraphe à la fin de l’article). Ainsi, lorsque vous appréciez une vue pratique pour votre ouverture surplombant une habitation voisine, le voisin ne sera pas en mesure de l’entraver. Ce dernier doit également respecter les distances minimales imposées par le Code civil.

Quelle que soit l’origine, l’ajustement de la vue s’applique aux éléments suivants qui génèrent des vues :

  • Ouverture devant ou sur le toit : fenêtre, fenêtre, lucarne, puits de lumière ;
  • Élément extérieur construit avec plancher accessible : terrasse surélevée, balcon, loggia, escalier.

Attention, une lucarne (type Velux) génère une bonne visibilité, même s’il y a besoin d’un escabeau pour rendre la vue possible (C.Cass., Civ. 3rd, 19/01/2005, n°03-19.179). Par conséquent, il sera nécessaire d’implémenter tous les Velux selon les distances minimales décrites ci-dessous.

Quelles sont les distances minimales d’une propriété voisine ?

Le Code civil distingue deux configurations en fonction de l’orientation de l’image.

Voir à droite

Toute ouverture ou élément construit extérieur doit être situé à plus de 1,90 m des locaux voisins (art. 678 C.Civ).

Vue biseauté

En cas de visibilité oblique, les ouvertures doivent être à plus de 0,60 m du bâtiment voisin (art. 679 C.Civ).

Exemptions et cas particuliers

Les règles précédentes ne s’appliquent pas dans les cas suivants :

  • vous bénéficiez déjà d’une relaxation de passage sur la propriété voisine. Ainsi, vous pouvez créer librement des ouvertures dans votre mur en vue de cette servitude ;
  • il y a une route publique entre votre propriété et la propriété voisine sur laquelle la vue est exercée.

Méfiez-vous des troubles anormaux du voisinage !

Le respect de la loi ne garantit pas que vous êtes à l’abri de poursuites. En effet, il est possible de provoquer un trouble de voisinage pour la perte de la vie privée en créant des vues plus éloignées que celles décrites ci-dessus. Nous vous recommandons de lire notre article sur la perte de vie privée pour en savoir plus sur le sujet.

Quelles règles d’ouvertures sur un mur à la frontière de la propriété ?

Ouverture dans un mur semi-détaché

Il est interdit de créer toute ouverture, dans un mur semi-détaché. Cependant, vous pouvez si vous avez obtenu le consentement du voisin concerné (art. 675 C.Civ.).

Ouverture dans un mur non adjacent situé à la frontière de la propriété

Quand un mur à la frontière de la propriété est entièrement le vôtre, vous ne pourrez jours de souffrance . Vous n’avez pas besoin d’obtenir le consentement du voisin pour effectuer ce type d’ouverture.

Une journée de souffrance est une ouverture avec de la menuiserie solide (qui ne peut pas être ouverte) et un vitrage translucide (type verre dépoli). De cette façon, la lumière passe à travers, mais pas à travers l’air ou le regard.

La loi ne réglemente pas l’étendue des jours de souffrance, mais elle réglemente leur localisation. Au rez-de-chaussée, vous devez le placer à plus de 2,60 m au-dessus du plancher de votre chambre. Sur le sol, il devrait être supérieur à 1,90 m par rapport au plancher de cet étage (art. 676 C.Civ.).

Créer un jour de souffrance est un droit si vous possédez le mur. Cela crée cependant, aucune servitude de vue en votre faveur. Ainsi, le voisin a le droit de se cacher ce jour avec une construction ou de la végétation.

Enfin, il convient de noter que nous ne prenons pas en compte les Murs en briques de comme des jours de souffrance. Ce type de travail est similaire à une partie constitutive du mur, et donc l’emplacement de la hauteur est libre.

Comment obtenir une servitude de vue ?

Il est possible d’obtenir la vue de la manière suivante :

  • Recette thortiaire . Si vous n’avez pas respecté les distances légales et incontestées de votre voisin, vous bénéficierez automatiquement d’une visibilité 30 ans après la création de la vision (art. 690 C.Civ.). Toutefois, il devra être en mesure de prouver la date d’établissement du poste en question.
  • D’accord avec votre voisin. Pour vous libérer du minimum distances imposées par le Code civil, vous pouvez conclure un accord avec votre voisin. Nous vous recommandons fortement de déposer cet accord auprès d’un notaire. Ainsi, le service s’appliquera aux futurs acheteurs.
  • Destination du père (en cas de division des terres). Plus précisément, il peut arriver que, dans le cas d’un partage des terres, une ouverture existante ne respecte pas les distances légales relatives à la nouvelle frontière. Dans ce cas, cette ouverture bénéficie automatiquement d’un relâchement de la vision.

Un relâchement de la vision peut également disparaître sur prescription 30 ou à la suite d’un accord entre voisins.

Le propriétaire qui subit la visibilité acquise doit respecter les distances minimales imposées par le Code civil. Il ne sera pas en mesure de construire à moins de 1,90 m (vue à droite) ou 0,60 m (vue oblique) de l’ouverture bénéficie du service.

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