Trois chiffres qui claquent : 31 décembre 2022. Cette date marque la fermeture définitive du dispositif Censi-Bouvard pour tout nouvel investissement locatif. Autrement dit, tout achat ou réservation postérieur ne donne plus accès à l’avantage fiscal. Ceux qui se sont engagés dans les règles, en revanche, conservent leur droit à la réduction d’impôt, à condition de respecter chaque critère défini dès le départ.
La loi ne prévoit aucun rattrapage : même un retard de livraison ne permet pas de repousser la fenêtre d’éligibilité. Pour certains investisseurs, cette rigidité suscite des doutes, surtout lorsqu’un projet prend du retard. Autre point à ne pas négliger : une revente avant la neuvième année annule l’avantage fiscal, sauf rares exceptions expressément prévues par la législation.
Plan de l'article
- Censi-Bouvard : comprendre le dispositif et ses objectifs
- À qui s’adresse la loi et quelles sont les conditions d’éligibilité en 2024 ?
- Quels avantages fiscaux attendre du Censi-Bouvard et jusqu’à quand en bénéficier ?
- Revente avant 9 ans : quelles conséquences sur la fiscalité et les démarches à anticiper ?
Censi-Bouvard : comprendre le dispositif et ses objectifs
La loi Censi-Bouvard, née en 2009 sous l’impulsion d’Yves Censi et Michel Bouvard, a durablement influencé l’investissement locatif en France. Son ambition ? Stimuler la construction de résidences de services, qu’il s’agisse de logements étudiants, de structures pour seniors ou d’EHPAD. Entre 2009 et 2020, 85 000 foyers en ont profité via une réduction d’impôt. L’idée était simple : encourager l’acquisition de logements neufs ou entièrement rénovés, exploités sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) grâce à un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé.
Concrètement, l’investisseur achetait un bien immobilier neuf ou rénové, en direct ou en VEFA, et confiait sa gestion à un exploitant qui devait assurer au moins trois prestations para-hôtelières (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge). Ce système permettait, sous conditions strictes, la récupération de la TVA sur l’investissement, tout en offrant une visibilité confortable sur les loyers via le bail commercial.
Le Censi-Bouvard visait principalement trois marchés : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. L’attractivité du dispositif reposait sur deux piliers : garantir des revenus locatifs réguliers et alléger la fiscalité des contribuables. Le rapport IGF/CGEDD publié en 2022, qui a acté la suppression du système, souligne d’ailleurs le rôle structurant joué par cette loi dans la création de logements adaptés à des besoins spécifiques.
Voici les principaux atouts que le dispositif mettait en avant :
- Investissement ciblé : positionnement sur des segments de marché à forte demande, partout en France.
- Réduction d’impôt : jusqu’à 11 % du prix HT, étalée sur neuf ans.
- Récupération de la TVA : sous réserve de prestations para-hôtelières et d’un bail commercial effectif.
La loi s’appliquait exclusivement sur le territoire français et exigeait de collaborer avec des gestionnaires expérimentés, véritables garants de la qualité du service et de la continuité des revenus.
À qui s’adresse la loi et quelles sont les conditions d’éligibilité en 2024 ?
La loi Censi-Bouvard ciblait les particuliers désireux de diversifier leur patrimoine, via l’immobilier locatif meublé en résidence de services. Elle concernait principalement les personnes physiques, actives ou retraitées, fiscalement domiciliées en France, souhaitant investir dans un bien immobilier neuf ou rénové destiné à la location meublée longue durée (au moins neuf ans) avec un bail commercial signé auprès d’un gestionnaire spécialisé.
Pour que le dispositif s’applique, le logement devait faire partie d’une résidence de services proposant au moins trois prestations para-hôtelières. L’achat pouvait s’effectuer en direct ou par le biais d’une VEFA. L’investisseur devait conserver le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pendant toute la durée de l’engagement, à condition de ne pas dépasser 23 000 euros de recettes locatives annuelles ou 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà, le passage sous le statut LMP devenait automatique.
Pour clarifier, voici les exigences à respecter :
- Acquisition d’un bien neuf ou rénové situé dans une résidence de services
- Bail commercial d’au minimum neuf ans avec un gestionnaire professionnel
- Location meublée sous le statut LMNP
- Respect des plafonds de recettes locatives
Le cadre était strict : le gestionnaire professionnel s’engageait à assurer le versement des loyers et la fourniture des prestations aux occupants. Depuis la clôture du dispositif au 31 décembre 2022, seuls les nouveaux investissements sous statut LMNP subsistent, avec leurs propres règles d’amortissement et de fiscalité, mais sans la carotte fiscale Censi-Bouvard.
Quels avantages fiscaux attendre du Censi-Bouvard et jusqu’à quand en bénéficier ?
Le Censi-Bouvard a profondément marqué la fiscalité de l’investissement en résidence de services. Depuis 2009, il offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxes, plafonnée à 300 000 euros annuels, répartie sur neuf ans. Cela représentait jusqu’à 3 666 euros d’économie d’impôt chaque année, sous réserve de respecter tous les engagements requis.
Autre avantage d’envergure : la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition que le logement soit exploité en résidence de services et propose au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, accueil, ménage…). Cette récupération atteignait 20 % du montant investi, à condition de conserver le bien pendant vingt ans ou de remplir les obligations du bail commercial.
La législation a fixé une limite claire : la loi de finances 2023 a acté la fin du dispositif. Seuls les achats finalisés avant le 31 décembre 2022 restent éligibles, sous réserve de signer l’acte dans les temps. Pour tout nouveau projet, il faut désormais se tourner vers le statut LMNP, qui autorise l’amortissement du bien et, parfois, la récupération de la TVA, mais ne propose plus de réduction directe de l’impôt.
En matière de fiscalité, le choix s’impose entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) et le régime réel (déduction des charges et amortissements). D’autres pistes existent, comme la loi Pinel, la loi Malraux ou le déficit foncier, chacune avec ses règles et ses contraintes.
Revente avant 9 ans : quelles conséquences sur la fiscalité et les démarches à anticiper ?
Le dispositif Censi-Bouvard repose sur un engagement de location meublée de neuf ans. En cas de revente anticipée, l’avantage fiscal tombe : l’administration fiscale réclame le remboursement des montants déjà déduits, sauf cas particuliers comme un décès, une invalidité ou un licenciement. Toute sortie prématurée hors de ces circonstances entraîne donc une régularisation rétroactive.
En pratique, revendre un bien encore sous bail commercial reste possible, mais requiert le feu vert du gestionnaire, qui possède souvent un droit de préemption. L’acquéreur devra accepter de reprendre le bail existant, condition indispensable pour garantir la continuité de l’exploitation en résidence services. Autre point de vigilance : la TVA récupérée. Si le bien est détenu moins de vingt ans, une partie de la TVA doit être reversée à l’État, calculée au prorata du temps de détention.
En matière de transmission, certains investisseurs utilisaient le dispositif pour préparer une donation ou une succession. Mais attention : si la transmission intervient avant la fin de l’engagement, les mêmes exigences s’appliquent, avec à la clé un possible remboursement partiel de l’avantage fiscal. Il faut donc bien arbitrer entre optimisation patrimoniale et souplesse de gestion.
Rappelons les principaux impacts concrets en cas de revente anticipée :
- Remboursement de la réduction d’impôt : sauf cas expressément prévus par la loi.
- Accord du gestionnaire : nécessaire pour céder le bien.
- Restitution de la TVA : partielle si la détention est inférieure à vingt ans.
En refermant le chapitre Censi-Bouvard, c’est un pan entier de l’immobilier de services qui tourne la page. Mais chaque investisseur, passé ou futur, garde à portée de main d’autres leviers pour bâtir son patrimoine avec intelligence et anticipation. Le marché, lui, ne cesse jamais d’évoluer.
