Alors que les chiffres pour le nombre de nouveaux prêts immobiliers commencent à sembler annoncer une très bonne année 2020, malgré les circonstances, nous entendons cela et il ya des avertissements et des appels croissants de courtiers de crédit et de professionnels de l’immobilier dénonçant un resserrement des conditions d’accès au crédit par banques. Où, faux ? Quelle attitude les candidats à l’investissement immobilier doivent-ils faire face, surtout en ce qui concerne la crise de Covid ?
Impossible de résumer 2020 en un simple constat. Sur le front du crédit immobilier, le paysage s’est transformé à vue d’œil. L’année avait débuté sous le signe de la méfiance : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a, dès la fin 2019, appuyé sur le frein, réclamant des banques qu’elles surveillent de près l’endettement des ménages. Plus qu’une simple recommandation, l’avertissement du Gouverneur de la Banque de France s’est vite mué en consigne, relayée avec insistance dès janvier. Derrière ce tour de vis, il ne s’agissait pas tant de protéger les familles françaises, qui affichent le taux de défaut le plus faible d’Europe, que de réguler la distribution massive de prêts à taux bas et fixes.
Une première moitié de 2020 en demi-ton
Puis, la tempête sanitaire s’est abattue. Avec le confinement de mars, le système s’est figé. Les banques, désorganisées comme tout le monde, ont traité en priorité les dossiers laissés en suspens fin 2019, certains n’ont abouti qu’en mai ! Après une fin 2019 ultra-dynamique côté transactions et crédits, la première moitié de 2020 en a logiquement ressenti les retombées.
À la mi-mai, le déconfinement a réveillé le marché. L’immobilier connaît traditionnellement un pic d’activité avant l’été, entre déménagements, changements de poste, et fins d’années scolaires. Cet élan, renforcé par la soif de projets accumulée durant le confinement, a relancé les demandes de crédit à un niveau impressionnant. Mais l’été n’a pas duré. Dès août, le HCSF a précisé ses exigences, laissant un peu de latitude aux banques… qui se sont montrées plus frileuses. Ajoutez une deuxième période de restrictions et l’accès limité pour les professionnels de l’immobilier, et vous obtenez une année paradoxale : appétit des ménages, taux historiquement bas, mais critères d’octroi nettement plus durs et frilosité des banques face aux incertitudes économiques.
Résultat : la production de crédits immobiliers en 2020 devrait s’établir autour de 200 à 210 milliards d’euros, renégociations comprises (environ 30 milliards). Un score très solide. Mais dans l’ombre, le taux de refus explose, passant de 5 à plus de 13 %. Sans compter les dossiers écartés par les courtiers, qui représentent près de 40 % du marché, et dont le taux de rejet frôle parfois les 30 % lors de la première analyse.
Entrants de Firmo et investisseurs touchés
Les critères du HCSF n’expliquent pas tout, loin de là. Les professionnels du secteur pointent du doigt non seulement leur application stricte, mais aussi le manque de nuance dans la prise en compte de la réalité des ménages. Par exemple, certains éléments comme le reste à vivre ou certains revenus locatifs ne sont pas intégrés dans le calcul de l’endettement. Certes, il est normal de rester vigilant sur le poids des charges, mais l’application aveugle de ces règles finit par exclure les primo-accédants, souvent aux revenus modestes ou évolutifs, ainsi que les investisseurs. Le calcul différentiel, qui consiste à prendre en compte le loyer perçu en face des charges, est rarement appliqué, accentuant davantage l’écart social dans l’accès à la propriété.
À cela s’ajoute le casse-tête du taux d’usure. Ce taux plafond, fixé chaque trimestre par la Banque de France, devrait protéger les emprunteurs. Mais avec des taux d’intérêt maintenus très bas, ce sont désormais les frais de dossier, garanties et surtout l’assurance emprunteur qui pèsent lourd dans le calcul du TAEG. Surtout en cas de profil médical particulier ou de risques spécifiques : même avec un taux attractif, la prime d’assurance peut entraîner un dépassement du seuil légal, rendant le dossier irrecevable.
Effet Covid et analyse des risques bancaires
La gestion de la crise sanitaire a poussé les banques à revoir leurs critères de risque, parfois du jour au lendemain. Durant le premier confinement, elles se sont recentrées sur les dossiers les plus sûrs, écartant de fait les candidats travaillant dans des secteurs fragilisés (événementiel, hôtellerie-restauration, commerces non alimentaires, transport aérien…). La généralisation du chômage partiel a aussi amené les établissements à scruter la santé financière des entreprises, alors que les annonces de faillites se multipliaient.
L’été a marqué un retour relatif de la confiance, notamment grâce au maintien des dispositifs d’aide. Mais dès l’automne, les craintes d’une vague de difficultés économiques pour début 2021 sont revenues sur le devant de la scène. L’annonce d’un vaccin et l’engagement du gouvernement, ainsi que de la Banque centrale européenne, envers la stabilité de la zone euro, apportent une dose d’optimisme. Pour autant, les incertitudes demeurent et pèsent sur les décisions d’octroi de crédit.
Comment emprunter aujourd’hui
Pour ceux qui souhaitent se lancer dans un achat immobilier, il faut d’abord distinguer l’acquisition d’une résidence principale d’un investissement locatif. Acheter son logement reste une démarche très personnelle, davantage liée au cadre de vie qu’aux perspectives de plus-value. On choisit d’habiter un lieu pour plusieurs années, poussé par un événement de vie, une mutation, l’arrivée d’un enfant. Dans ce contexte, la situation patrimoniale actuelle pèse lourd : un propriétaire qui souhaite acheter un nouveau bien devra gérer la vente ou la location de son logement actuel. La question du prêt relais se pose alors, et les banques, malgré les incertitudes, n’ont pas vraiment durci leurs conditions sur ce produit, sauf dans les secteurs où les transactions sont rares ou pour les biens atypiques. Le faible niveau des taux maintient ce type de financement accessible.
Pour les primo-accédants, deux points sont scrutés à la loupe : l’apport personnel et la gestion des comptes. La banque va évaluer l’impact du futur remboursement sur le budget et vérifier si la durée du prêt est compatible avec la situation locative actuelle et la capacité à épargner. L’acquisition d’un bien neuf implique souvent des frais supplémentaires (ameublement, charges, taxes), ce qui peut accroître le poids des dépenses de logement sur le revenu disponible. La rigueur de gestion apparaît alors comme un critère décisif.
Côté investissement locatif, l’attitude des régulateurs laisse perplexe. Difficile de comprendre pourquoi on encourage fiscalement l’investissement immobilier tout en rendant l’accès au crédit plus complexe pour les investisseurs. Alors qu’ils participent à la fluidité du marché et répondent à des besoins de logement, ils se voient souvent pénalisés par le refus d’appliquer le calcul différentiel. La priorité, dans ce contexte, reste la sécurisation du projet. Plusieurs garanties peuvent être envisagées :
- la souscription d’une assurance contre les loyers impayés ;
- une couverture contre la vacance locative ;
- des garanties pour la remise en état en cas de dégradation du bien.
Limiter les risques de charges imprévues et d’absence de loyers constitue une protection bienvenue dans ce climat tendu.
L’importance de logements pour les Français
L’acquisition immobilière bouleverse une vie, engage financièrement, oblige à anticiper. Les dernières années, portées par l’euphorie du marché, ont parfois masqué la réalité des contraintes. Pourtant, l’appétit des Français pour la pierre ne faiblit pas, et toutes les études menées durant le confinement le confirment : plus de trois Français sur quatre placent l’habitat au cœur de leurs priorités. Mais un tel projet se construit sur la durée et ne se décide pas à la légère.
Un sondage Opinion Way* pour Artemis Courtage révèle que huit personnes sur dix jugent l’accès au crédit plus difficile, et que seuls 16 % des répondants ont concrétisé leur projet après le déconfinement. La crainte de s’engager, déjà forte en temps normal, se renforce dans un climat d’incertitude. Ce contexte explique pourquoi 61 % des sondés déclarent vouloir solliciter un courtier avant de franchir le pas.
En définitive, le crédit immobilier en 2020 aura été le reflet fidèle d’une société sous tension : envie de bouger, soif de propriété, mais vigilance extrême des banques. Reste à savoir si la vague de nouveaux investisseurs et d’acheteurs saura traverser les obstacles techniques et psychologiques dressés devant elle. La réponse s’écrira dans les actes de vente à venir et dans la capacité des Français à continuer de rêver à un chez-soi, même quand l’horizon se brouille.
