Le relèvement massif des seuils d’investissement pour la résidence passive, effectif depuis février 2026, change la donne pour quiconque envisage d’acheter un appartement en Andorre avec un objectif fiscal. L’ancienne équation (achat immobilier = résidence fiscale) ne tient plus.
Seuil d’investissement en résidence passive : ce qui a changé en 2026
Avant février 2026, il fallait investir 600 000 € en actifs andorrans pour prétendre à la résidence passive. Ce montant est passé à 1 000 000 € d’investissement effectif en actifs andorrans. Le dépôt auprès de l’autorité financière andorrane (AFA), fixé à 50 000 €, est devenu non remboursable, tout comme les 12 000 € par personne à charge.
Pour ceux qui comptaient utiliser l’immobilier comme véhicule d’investissement, la contrainte est encore plus précise : chaque unité de logement prise en compte doit désormais valoir plus de 800 000 €. Un appartement à 500 000 € dans une paroisse comme Encamp ou Sant Julià de Lòria ne compte tout simplement pas dans le calcul.
Il existe une alternative : investir dans le Fonds national du logement, qui abaisse le seuil à 400 000 €. On ne devient pas propriétaire dans ce cas, mais on satisfait l’exigence d’investissement pour la résidence passive.
Taxe sur l’investissement immobilier étranger en Andorre : IIEI et surcoûts réels
Les non-résidents qui achètent un bien immobilier en Andorre paient une taxe spécifique, l’IIEI (impôt sur l’investissement étranger immobilier). Son architecture a été renforcée entre 2024 et 2026 avec un barème progressif qui peut aller de 3 % à 10 % du prix d’achat.
Cette taxe s’ajoute à l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) de 4 %. Pour un acheteur étranger, le coût fiscal d’entrée peut donc atteindre 14 % du prix du bien, sans compter les frais de notaire et d’enregistrement.
Les résidents fiscaux andorrans de plus de trois ans sont exemptés de l’IIEI. C’est un point souvent sous-estimé : acheter avant d’avoir la résidence coûte nettement plus cher qu’acheter après l’avoir obtenue. L’ordre des opérations (résidence d’abord, achat ensuite) a un impact financier direct.
Autorisation préalable du Govern pour les étrangers
Tout acheteur non-résident doit obtenir une autorisation d’investissement étranger délivrée par le gouvernement andorran. Cette procédure administrative prend plusieurs semaines et conditionne la signature de l’acte notarié. Les résidents fiscaux en sont dispensés, ce qui simplifie le processus d’acquisition.
Résidence active ou passive : quel statut pour un achat appartement en Andorre
On distingue trois voies d’accès à la résidence andorrane, et le choix du statut impacte directement la stratégie d’achat immobilier.
- La résidence active par le travail concerne les salariés ou entrepreneurs exerçant en Andorre. Elle impose une présence physique d’au moins 183 jours par an. Pas de seuil d’investissement immobilier requis, mais il faut justifier d’une activité économique réelle.
- La résidence active investisseur s’adresse aux porteurs de projet qui créent ou participent à une société andorrane. La présence minimale est également de 183 jours.
- La résidence passive, depuis 2026, exige un investissement d’au moins 1 000 000 € et une présence minimale de 90 jours par an. C’est le statut historiquement privilégié par les acheteurs immobiliers qui ne travaillent pas en Andorre.
Pour un Français qui envisage un achat d’appartement en Andorre avec transfert de résidence fiscale, le choix du statut détermine les obligations de présence, le niveau d’investissement et la fiscalité applicable.
Convention fiscale France-Andorre et risque de double résidence
Il n’existe pas de convention fiscale bilatérale complète entre la France et l’Andorre au sens classique du terme. Un accord sur l’échange de renseignements fiscaux est en place, mais il ne prévoit pas de mécanisme automatique pour trancher les cas de double résidence.
En pratique, si l’administration fiscale française considère que le centre de vos intérêts économiques ou votre foyer reste en France, elle peut maintenir votre résidence fiscale française, même si vous disposez d’un permis de résidence andorran. Les critères retenus par le fisc français sont précis : lieu du foyer familial, source principale des revenus, durée effective de séjour.
Résidence fiscale andorrane : les conditions à remplir
Obtenir un permis de résidence ne suffit pas à devenir résident fiscal andorran. Il faut remplir les critères fixés par la législation fiscale de la Principauté : présence physique effective (183 jours pour les résidents actifs, 90 jours minimum pour les passifs), centre des intérêts économiques en Andorre, et inscription au registre fiscal.
L’impôt sur le revenu andorran (IRPF) est plafonné à 10 %. Il n’y a ni impôt sur la fortune ni droits de succession en Andorre. Ce cadre fiscal reste attractif, mais il ne produit ses effets que si la rupture avec la résidence fiscale française est réelle et documentée.
Prix au mètre carré en Andorre : le marché face aux nouvelles contraintes
Les prix varient fortement selon les paroisses. Escaldes-Engordany affiche un prix médian autour de 7 874 €/m², quand Sant Julià de Lòria reste sous les 5 106 €/m² en médiane. Andorra la Vella se situe autour de 6 506 €/m² en médiane.
Avec le nouveau seuil de 800 000 € par unité de logement pour la résidence passive, le segment accessible se réduit aux grandes surfaces ou aux biens haut de gamme. Un appartement de 80 m² à Escaldes-Engordany atteint ce seuil, mais un bien équivalent à Encamp (médiane autour de 5 690 €/m²) reste en dessous.
Pour les acheteurs qui visent la résidence passive par l’immobilier, la recherche se concentre désormais sur un segment étroit du marché. Les retours varient sur ce point, mais plusieurs professionnels locaux signalent un report d’une partie de la demande vers les instruments financiers ou le Fonds national du logement.
L’achat d’un appartement en Andorre reste une opération cohérente pour qui s’installe réellement dans la Principauté, avec un projet de vie ou d’activité. Le cadre réglementaire andorran évolue vite, et toute décision d’achat doit intégrer les seuils, taxes et obligations de présence tels qu’ils existent au moment de signer.
