Un appartement vide n’est pas un refuge invisible, surtout quand le fisc s’en mêle. Chaque année, des propriétaires se heurtent à la réalité : déclarer un logement inoccupé, c’est affronter un véritable labyrinthe administratif, ponctué d’astérisques, de délais serrés et de menaces de pénalité qui planent comme une épée de Damoclès.
Un bail non renouvelé, un locataire qui plie bagage… Ce n’est pas la fin des contraintes. Même derrière une porte close, les obligations restent bien vivantes et les démarches, incontournables. Le moindre faux pas peut déclencher la taxe sur les logements vacants, sans la moindre pitié. Autant savoir précisément où l’administration pose ses jalons.
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Logement non occupé : de quoi parle-t-on vraiment ?
Dans le vocabulaire de l’impôt, un logement non occupé désigne tout bien à usage d’habitation, détenu par un particulier ou une société, qui n’est ni une résidence principale ni une résidence secondaire. La définition officielle ne laisse pas de place à l’à-peu-près : un logement vacant, c’est un bien vide de tout occupant depuis au moins un an, sans mobilier suffisant pour permettre une installation immédiate.
Ici, l’absence d’occupation réelle fait toute la différence. Un bien sans habitant, sans bail en cours, sans usage déclaré, bascule sans appel dans la catégorie administrative des logements vacants. Un pied-à-terre utilisé pour les week-ends ou les vacances, lui, n’est pas concerné. Seule l’inoccupation totale fait foi.
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Le décret du 30 janvier 2002 ajoute une couche de rigueur : tout logement doit rester décent, garantir la sécurité et la santé, y compris s’il est vide. Vacance ne rime pas avec abandon, ni avec dispense de respecter les normes minimales.
- Un logement principal suppose d’y vivre plus de 8 mois par an.
- Un logement secondaire s’utilise de temps à autre, pour les loisirs ou les périodes de repos.
- Un logement vacant ? Ni locataire, ni usage, ni présence, ni bail.
Ne perdez pas de vue que la déclaration d’un logement non occupé concerne autant les particuliers que les sociétés propriétaires de biens d’habitation. Appartement, maison, ou local transformé en logement : dès qu’une porte reste close durablement, la réglementation s’applique.
Pourquoi la déclaration d’un logement vacant est-elle devenue incontournable ?
Depuis 2023, la déclaration d’occupation est devenue le nouveau passage obligé pour tous les propriétaires, particuliers ou sociétés, pour chaque bien à usage d’habitation situé en France. Cette formalité, orchestrée par la DGFIP, bouleverse la gestion des logements vacants : il s’agit désormais de cartographier plus finement le parc immobilier et de cibler la fiscalité sur les biens inoccupés.
À chaque logement, sa fiche détaillée :
- La situation d’occupation : résidence principale, secondaire, location, ou logement vacant
- L’identité des occupants (nom, prénom, date de naissance du locataire) ou la date de début de vacance
Le moindre changement — nouvel arrivant, départ, vacance, changement d’usage — doit être signalé sur impots.gouv.fr. À défaut, dès 2026, la sanction tombe sans appel. La DGFIP recoupe désormais toutes les déclarations pour fiabiliser ses fichiers et appliquer sans faille la taxe annuelle sur les logements vacants ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Omettre de déclarer ? C’est 150 euros d’amende par local, sans discussion possible. Ce dispositif s’inscrit dans une période où la vacance immobilière devient un sujet explosif, notamment dans les zones « tendues » où la pression sur le logement ne cesse de grimper.
Les démarches à suivre pour être en règle avec l’administration
Pour déclarer un logement non occupé, tout commence sur impots.gouv.fr, que vous soyez particulier ou professionnel. Direction l’onglet « Gérer mes biens immobiliers », puis sélection du bien concerné. Il s’agit ensuite de renseigner sans erreur la nature de l’occupation : vacant, résidence principale, secondaire ou location. Pour un logement vacant, il faut indiquer la date de début de vacance et, si applicable, la date de remise en location.
Tout basculement — arrivée d’un nouveau locataire, vacance du logement — doit être signalé avant le 30 juin suivant. Ce calendrier s’impose à tous, année après année.
- Rassemblez les justificatifs : certificat de mise en vente, devis de travaux si le logement est inhabitable, attestation de vacance involontaire.
- En cas de galère numérique, poussez la porte de votre centre des impôts ou rendez-vous dans un espace France Services pour vous faire accompagner.
Pas d’accès internet ? Il reste possible d’effectuer la déclaration sur papier, à renvoyer à l’administration fiscale. Chaque bien doit faire l’objet d’une actualisation — particulier ou société, même combat. La DGFIP recoupe, vérifie, et sanctionne les oublis dès 2026 : 150 euros par local non déclaré.
Un détail à ne pas négliger : une déclaration complète et actualisée ouvre la porte à certaines exonérations fiscales, notamment si la vacance ne dépend pas de votre volonté, ou si des travaux lourds immobilisent le logement.
Sanctions, exonérations et cas particuliers : ce qu’il faut savoir
Déclarer un logement non occupé ne se limite pas à éviter une simple formalité : propriétaires et sociétés font face à des règles fiscales précises, parfois impitoyables. Premier principe : l’oubli de déclaration sera, dès 2026, sanctionné de façon automatique — 150 euros par local. La DGFIP contrôle, recoupe, et applique la sanction sans délai.
Côté fiscalité, un logement vide depuis plus d’un an dans une zone sous tension entre dans le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Le tarif ? 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % dès la seconde. Certaines communes ajoutent leur propre couche : la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), variable selon la politique locale.
- Des exonérations existent : vacance indépendante de la volonté du propriétaire (travaux lourds coûtant plus de 25 % de la valeur du bien, procédure judiciaire, occupation du logement plus de 90 jours dans l’année, ou résidence secondaire meublée).
- La taxe foncière reste due, sauf si la vacance dure plus de trois mois pour une raison non imputable au propriétaire.
Autre point de vigilance : un logement jugé non décent à l’issue d’une procédure devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal des contentieux de la protection entraîne la suspension des aides au logement par la CAF. L’ARS et la mairie peuvent également intervenir en cas de risque sanitaire ou de non-respect des normes. Si besoin, des travaux de remise en conformité deviennent obligatoires, sous peine de sanctions administratives ou judiciaires.
