Comment faire une estimation de sa maison ?

Tout le monde n’a pas Stéphane Plaza à portée de main quand il s’agit de faire trésors sa maison  ! Si, bien sûr, nous ne pouvons que vous conseiller de recourir aux services d’un professionnel évaluation de l’immobilier , avant de faire appel à un expert, rien ne vous empêche de vous faire une idée de la valeur de votre propriété. Critères de calcul du prix d’un logement sur des outils pour estimer vous-même votre maison en passant par un examen des professionnels de l’évaluation immobilière, nous allons essayer de répondre à la question qui est si obsédée par vous : » comment puis-je estimer correctement ma maison ?  » .

Pourquoi calculer le prix d’un logement ?

En dehors de la vente classique de biens immobiliers, il y a d’autres situations où vous devez connaître la valeur de votre propriété. Il existe trois principaux types de situations dans lesquelles l’évaluation de l’immobilier est nécessaire : procédures fiscales (ISF, succession, don…), divorce et remboursement du crédit.

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Estimation de votre bien avant impôts : ISF, succession, don

Quel est le point commun entre le calcul des droits de don et de succession et l’imposition de Impôt de solidarité sur le capital (ISF)  ? Réponse : le Valeur vénale de l’immobilier.

Déterminée par service-public.fr comme « le montant estimatif du prix qui peut être obtenu pour un bien immeuble, en cas de vente dans des conditions normales du marché », l’estimation de la valeur marchande est un exercice délicat sous la responsabilité du contribuable attaquant l’une de ces procédures fiscales est sous réserve de.

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Mais stations pour ceux qui seraient tentés, de payer moins d’impôts, de « sous-évaluation » la valeur de leur propriété, parce que si est en effet un acteur qui ne plaisante pas avec la valeur de la pierre, alors ce sont en effet les autorités fiscales françaises. L’administration fiscale peut corriger le prix si elle estime qu’il y a une valeur inférieure à la valeur réelle du bien et expose le contribuable à un redressement fiscal. Par exemple, afin de démontrer la sous-évaluation, l’administration fiscale peut se comparer aux prix auxquels des biens similaires sont vendus.

Pour y parvenir, Bercy dispose d’un outil très fiable, ouvert au grand public depuis 2013, que nous verrons un peu plus loin : la base de données PATRIM.

Estimer votre propriété en cas de divorce

Qui dit divorce par consentement mutuel d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle, signifie nécessairement la liquidation du régime matrimonial et, par conséquent, la division des biens. Lorsque ces marchandises se comportent a ou plus de biens immobiliers (pays, appartement, maison) acquis par le couple pendant le mariage, chaque partie devra convenir de leurs valeurs pour le partage avant d’aller au tribunal. Dehors, tout le monde sait que c’est souvent un exercice dangereux en cas de divorce.

Qu’ils souhaitent vendre la propriété ou vendre leur part à l’autre partie, l’intervention d’un expert immobilier qui a une estimation précise de la valeur marchande du ou des biens immobiliers sera la tâche du membre de la famille et/ou du notaire en charge de la liquidation le facilitera considérablement.

Estimez votre bien en cas de remboursement de crédit

En particulier, dans le cas d’un rachat de crédit (à des fins de consolidation ou de négociation), les banques s’inquiètent d’une estimation de la valeur de l’actif aussi fiable que possible. Cela est en grande partie dû au fait que les banques en général ne pas emprunter plus de 80 % de la juste valeur marchande du bien , un ratio communément appelé « marge hypothécaire » . Ainsi, la banque peut estimer la valeur du bien en interne ou faire appel à un expert indépendant en évaluation immobilière.

Quels sont les critères d’évaluation de la valeur d’une propriété ?

Comme le dit Stéphane Plaza dans sa vidéo « Comment faire une estimation de votre propriété ? si vous aimez Guy et Ghislaine sont démunis de « juste prix » de votre maison, sachez qu’il est tout à fait possible fixe le prix objectivement . En effet, pour trouver un acheteur dès que possible, vous devez fixer un prix qui n’est pas trop déconnecté de l’offre de biens existants ou trop sous-évalué par rapport à la demande pour le même type d’actifs. Surtout, vous devriez être aussi peu que possible subjectif sur les 7 principaux qui déterminent la valeur de votre maison.

7 critères objectifs influant sur la valeur d’un actif

1. Situation géographique de l’adresse  : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement à nouveau ! Transport, écoles, nuisance, qualité de vie, sécurité : un appartement « bien situé » sera toujours plus facile à vendre (et à revendre). Avec les mêmes caractéristiques d’un logement, les différences de prix d’un quartier à l’autre peuvent être importantes.
2. La dynamique du quartier  : un quartier dont les commerces se ferment les uns après les autres ou qui seraient exposés à un trafic routier important, affectera certainement le prix d’un bien immobilier. Inversement, comme les aménagements urbains prévoient la construction d’espaces verts à proximité, et la valeur des locaux peut être révisée à la hausse. Le plan urbain local (PLU) disponible à l’hôtel de ville fournira un être source sur les lignes directrices prévues pour l’urbanisme ;
3. La situation économique de la municipalité  : c’est un fait fixe, certaines municipalités ou districts de grandes villes sont plus en demande que d’autres ! Une municipalité avec un taux de chômage élevé, franchement, n’aide pas à la vente de biens immobiliers. D’autre part, une ville dont la politique est favorable à la création d’entreprises augmentera la demande immobilière.
4. Les caractéristiques des locaux : qui est probablement le critère le moins objectif et celui qui provoque un œil sur l’acheteur. S’il est difficile d’être exhaustif sur les fonctions de la maison idéale, on peut citer : les travaux à planifier, l’emplacement (étage, rez-de-chaussée, côté rue…), la zone, la disposition, l’équipement (parking, garage, terrasse, jardin, ascenseur) et l’orientation (exposition au soleil, vis-à-vis, vue) ;
5. Le état du bâtiment : un vieux bâtiment avec une façade ennuyeuse et sur lequel il y a des fissures apparentes, ne rassurera pas un acheteur potentiel. Les acheteurs ont tendance à fuir les bâtiments qui nécessitent de grands travaux (rénovation de façade, rénovation des espaces communs, travaux sur l’ascenseur, etc.) ;
6. Copropriété et coûts : si votre propriété est située dans une copropriété avec des charges élevées, il y a une forte probabilité que vous devrez faire un geste avec l’acheteur. Alors pensez à leur montant lors de la fixation du prix de votre propriété ou de réduction sur une coiffure plus élevée.
7. Performance énergétique  : Depuis son arrivée en 2011, le Diagnostic de Performance Energy (DPE) a eu une influence croissante sur le prix. Une étude conjointe des notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations a montré en 2014 l’impact significatif d’un bon label énergétique sur la valeur d’une propriété. Dans l’ensemble, l’étude montre que les acheteurs préfèrent les marchandises dont les cotes sont les plus proches du A, tandis que des variations de prix allant jusqu’à 27 % ont été observées dans certains secteurs.

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Inconsciemment, les acheteurs utilisent l’une des quatre principales méthodes d’évaluation de l’immobilier, à savoir la méthode dite « équation » . Comme le ferait un expert immobilier en profondeur, un acheteur qui veut acheter une propriété à sa « juste valeur » passera par plusieurs dizaines d’offres immobilières pour prendre le pouls du marché immobilier. Il saura donc normalement comment le prix de votre propriété est positionné par rapport à l’offre existante.

Pour votre part, vous devez réaliser très rapidement la demande pour le type de propriété que vous mettez en vente. Si c’est une propriété rare (appartement terrasse sur le toit par exemple) dans une zone recherchée et proche de nombreuses commodités, le prix ne sera pas nécessairement le même qu’un puits qui est largement distribué sur le marché.

A bonne connaissance du paysage immobilier et ses tendances sont deux conditions importantes à la fois pour vendre votre propriété dans un délai raisonnable et pour vous empêcher d’avoir à vendre votre propriété à la première offre en cas de pression financière excessive. Heureusement pour vous, il existe de nombreux sites pour vous aider à obtenir une image claire du « prix du marché » pour votre maison. Indices des prix de l’immobilier , outils d’estimation en ligne , les solutions ne manquent pas, même si elles ne sont pas toutes les mêmes être. Voici une liste des meilleurs outils pour vous aider avec l’évaluation immobilière en ligne.

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Comment estimer votre propre maison ou appartement ?

Bien qu’il soit fortement recommandé de au moins 3 estimations par 3 agents immobiliers différents, il est tout à fait possible pour vous d’estimer vous-même le prix de votre maison ou appartement. Maintenant que vous connaissez les critères objectifs pour déterminer sa valeur, il vous suffit d’apprécier l’état du marché. À cette fin, il existe trois grandes familles d’outils : les bases de données des transactions immobilières publiques, les indices des prix de l’immobilier et les outils d’estimation en ligne.

Bases de données des notaires de France

Depuis 1990, les notaires ont utilisé a créé deux bases de données très bien informées pour évaluer un bien immobilier à sa juste valeur : BONS de base (base d’information économique notariée) pour la région parisienne et base PERVAL pour les autres régions de France. Le premier est accessible via le site paris.notaires.fr et le second est accessible via barometre.immobilier.notaires.fr. Toute transaction immobilière doit faire l’objet d’un acte notarié, et chaque acte à envoyer, ces bases sont à ce jour les plus fiables et complètes.

Le baromètre immobilier des notaires

Le site barometre.immobilier.notaires.fr vous donne un accès direct à tous les indicateurs immobiliers sur la ville et le type d’immobilier (maison ou appartement) de votre choix : tendance des prix, prix médian, taux de crédit, distribution des ventes.

Prix immobilier de l’immobilier notarié

Un autre site « fait dans les notaires » , moins complet en termes de statistiques, mais plus détaillé en termes de filtres de recherche (superficie, type de propriété, nombre de pièces) donne accès aux prix de l’immobilier dans toute la France : https://www.immobilier.notaires.fr/. Le site vous donne les prix au sol, médian et plafond par m2 pour le type de maison recherché. Il vous permet également de visualiser sur la carte différences de prix par m2 sur les municipalités et les régions avoisinantes. Autre intérêt du site immobilier.notaires.fr et surtout : il donne les dernières propriétés « plus ou moins similaires » vendues dans la commune avec leurs principales caractéristiques (année de fabrication, étiquette DPE, emplacement, terrasse/balcon…).

PATRIM : L’outil d’estimation de la valeur d’une propriété Bercy

Un outil bien connu des auditeurs de la direction générale du public finance (DGFIP), PATRIM était déjà disponible en 2014 avec, dans un premier temps, un accès réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration du FSI, à l’héritage, à l’acte de don, à l’audit fiscal et à une procédure d’expropriation. Depuis mai 2017, PATRIM est ouvert à tous les contribuables français désireux d’évaluer leurs biens immobiliers.

Listes patrim dernières transactions immobilières sur une période allant jusqu’à 3 ans et sur une zone allant de 50 m à 5 kilomètres autour d’une certaine adresse. Pour être plus précis, PATRIM désigne tous les biens immobiliers à usage résidentiel (à l’exclusion des bâtiments professionnels), sauf Mayotte et Alsace-Moselle .

Comme l’outil de simulation précédent, il donne de nombreux indices sur les propriétés énumérées : numéro de plancher, surface carrez, surface utilisable, prix/m2 carrez, date de construction du logement, référence cadastrale et numéro de lot. Une ressource très intéressante pour savoir si votre propriété est en prix du marché, à condition que dans la zone recherchée, les données sont suffisantes pour vous permettre de faire votre estimation.

Indices des prix des sites immobiliers

En plus des sources officielles, il existe de nombreux sites avec des indices de prix au mètre carré dans toute la France. Des sites spécialisés sur les annonces immobilières aux « joueurs purs » des indices de prix, chaque solution présente des avantages, ainsi que quelques inconvénients, en particulier en termes de fiabilité et d’exhaustivité des résultats.

• Lacoteimmo  : le site à ne pas manquer Seloger.com a créé son propre outil d’estimation basé sur les millions d’offres immobilières présentes sur son site. Prix pour apporter une pince à épiler parce que basé sur les prix « vendeurs ». D’autre part, LaCOTEimmo propose toute une gamme d’indicateurs de l’INSEE sur les typologies de l’immobilier dans la commune concernée. Une source pertinente pour découvrir, par exemple, ou l’immobilier que vous mettez en vente est rare.
• BestAgents  : considéré par l’UFC Que Choice comme l’un des sites d’évaluation les plus fiables de l’immobilier, MeilleursAgents utilise et croise diverses sources de données pour alimenter son indice (base de données des notaires de l’Île-de-France, courtiers partenaires, transactions déclarées par des particuliers). En plus d’afficher l’évolution des prix depuis 1999, BetterAgents nous permet de trouver de nouveaux programmes dans le secteur recherché et d’accéder à une liste de biens (sans prix) vendus par les agences partenaires de la municipalité.
• efficacité  : acquis par Foncia en 2014, Immobilier Efficity propose une carte des prix immobiliers par m2 pour l’ensemble de la France. Cet indice, bien qu’il semble se baser principalement sur les biens vendus par l’intermédiaire du réseau, présente des résultats pertinents et diffère peu des bases de notaires. Un peu plus d’efficacité : les différences de prix au m2 d’un district à l’autre sont plus marquées sur la carte interactive que sur les sites précédents.

Bon à savoir

Tous les sites ci-dessus offrent la possibilité d’obtenir une simulation personnalisée et anonyme du prix de votre propriété. Pour ce faire, il vous suffit de remplir les caractéristiques de l’hébergement demandé par le logiciel. Pour avoir une évaluation de votre propriété par un professionnel

Étant donné que l’emplacement tire pleinement parti de la valeur d’une propriété et n’est rien de mieux que l’œil expert d’un professionnel, il est plus que conseillé d’utiliser l’expertise d’un pro pour affiner le devis. Encore une fois, plusieurs solutions sont à votre disposition : faire évaluer votre propriété par un courtier, un notaire ou un expert immobilier.

Realtors

Rappelez-vous les conseils de Stéphane Plaza (il sait encore) dans sa vidéo : « Impliqué au moins 3 courtiers . Ils ont besoin de se déplacer pour voir les mètres carrés et le travail à planifier ». Les paramètres à prendre en compte sur le site sont en effet très nombreux pour valoriser la valeur réelle du bien. Cependant, vous devez vous méfier des estimations significativement plus élevées que d’autres. L’agent et l’animateur explique pourquoi : « certaines agences paient leurs mandataires en fonction du nombre de mandats retournés ».

Notaires

Peu de vendeurs le savent, mais les notaires sont également des experts en évaluation immobilière. Comme les courtiers, ils peuvent évaluer tous les types de biens immobiliers, des maisons aux locaux commerciaux en passant par les propriétés exceptionnelles. Pour estimer le meilleur prix de vente d’une maison et vous donner un « Certificat d’expertise » ou « Avis de valeur vénale » , notaires confiance principalement sur deux appareils :

• Leurs bases  : nous en avons déjà parlé ci-dessus. Ce sont les plus fiables et épuisants. Mais si les notaires ont eu un accès exclusif à ces bases depuis longtemps, ce n’est pas le cas depuis le 1er juillet 2017.
• Le label NoteExpert  : ce label est délivré aux notaires qui justifient une expertise immobilière de plus de 5 ans et qui ont reçu une formation spécifique. De même, les experts immobiliers, notaires labellisés NoteExpert respectent la charte d’expertise en valorisation immobilière et ses règles. Dernière promesse de sérieux : les experts immobiliers notariés sont reconnus TeGova, une association internationale qui rassemble une cinquantaine d’associations d’expertise immobilière.

Experts immobiliers

Contrairement à un agent immobilier ou à un autre professionnel de l’immobilier, un expert immobilier doit répondre à certains critères pour être en mesure de se familiariser avec la valeur veineuse.

• Il devrait justifier formation spécifique ou un Expérience d’au moins 4 ans dans l’évaluation de l’immobilier
• Il devrait être couvert par un assurance responsabilité professionnelle
• Il doit respecter la règles éthiques défini par la Charte d’Expertise Immobilier
• Il doit adhérer aux principes de base de l’évaluation et utiliser l’une des quatre méthodes d’évaluation : la méthode de comparaison directe, la méthode du revenu, la méthode du coût de remplacement ou la méthode dite « professionnelle ».

Bien sûr, le coût de cette expertise à un prix : les experts immobiliers sont libres d’appliquer leurs tarifs, mais travaillent en grande partie sur la base de vacances horaires. Ainsi, le coût de la mission dépendra du temps passé sur le dossier et non de la valeur de la propriété.

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