Comment faire partir un locataire sans bail ?

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Dans certains cas, en particulier pour la location de logements anciens ou insalubres, ou lorsque le locataire et le propriétaire sont proches, une location peut avoir lieu sans accord écrit. Quel impact cela peut-il avoir sur les droits du locataire et du propriétaire ? Un propriétaire peut-il « éteindre » un locataire non engagé ?

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Ce que dit la loi verbale sur le bail

Bien que la loi du 6 juillet 1989 exige la conclusion d’un contrat écrit de location de logements, la jurisprudence reconnaît la validité d’un contrat de location oral, c’est-à-dire d’un loyer conclu sans avoir signé de contrat de location écrit. En conséquence, le locataire et le bailleur ont à peu près les mêmes droits et obligations que s’ils avaient conclu un contrat de location écrit, régi par la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le locataire est protégé : il ne peut pas être expulsé arbitrairement par le propriétaire. Si le derniers vœux résilier le bail , il doit se conformer aux mêmes règles que dans un contrat écrit. De même, un locataire non embauché qui doit quitter la propriété donner congé dans les règles et adhérer à notification de 1 à 3 mois, selon le cas.

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Quels sont les risques liés à la location sans bail écrit ?

À partir du moment où le contrat de location verbal est réglementé par la loi, les risques sont limités tant pour le locataire que pour le propriétaire. Cependant, certains inconvénients peuvent apparaître…

Pour le propriétaire :

  • impossibilité d’expulser un locataire sur la base d’une clause définie telle que le loyer ou les dépenses impayés, le non-paiement du garant ou l’absence d’assurance habitation ;
  • impossibilité de révision du loyer annuellement ;

Pour le locataire :

  • si le propriétaire conteste la présence du locataire dans le logement, il appartient au locataire de fournir la preuve de l’existence d’un bail oral (voir le paragraphe ci-dessous) ;
  • en l’absence d’inventaire des lieux d’entrée, ce qui est généralement le cas lorsqu’il n’y a pas de contrat de location écrit, le logement est considéré comme en bon état (sans défauts), ce qui peut entraîner des litiges au moment du départ. Toutefois, le locataire est couvert s’il apporte la preuve que c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement d’un inventaire des lieux d’entrée.

Quelle est la preuve d’un bail verbal ?

Si un locataire ou un locateur est requis prouver l’existence d’un bail verbal et le début de l’exécution, il peut utiliser n’importe quel type de preuve. La loi ne fournit pas de liste exhaustive des références recevables, mais l’un des exemples les plus courants peut être :

  • certificat du propriétaire ;
  • les bons de location fournis par le propriétaire ;
  • documents bancaires indiquant le paiement régulier du loyer ;
  • les contrats d’électricité, de gaz, de téléphone ou d’assurance ;
  • reçu des lettres au nom du locataire et l’adresse du logement ;
  • témoignages : voisins, gardien de but, réel

Régulariser un bail verbal

La loi permet de régulariser la situation à tout moment à la demande du locataire ou du propriétaire. Dans ce cas, le nouveau contrat de location doit contenir les informations obligatoires prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. D’autre part, sauf accord, il ne sera pas possible d’insérer des clauses facultatives telles que la révision du loyer, une clause fixe ou un acompte à frais.

En ce qui concerne la date d’entrée en vigueur, il existe deux solutions qui peut être supposé selon l’accord conclu entre le propriétaire et le locataire :

  • en vigueur à la date d’établissement du bail Écrit. Dans ce cas, la durée du bail à la date d’établissement est 1 ou 3 ans, selon le type de contrat de location.
  • effet rétroactif de l’entrée dans les locaux du locataire. La durée du bail est ensuite calculée par tranches de 1 ou 3 ans (selon le type de contrat de location) depuis la date d’entrée dans la propriété. Il convient également de noter que, dans ce cas, des clauses facultatives telles que la révision annuelle du contrat de location ne peuvent être limitées.