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G/ Le régime fiscal du loueur en meublé
Tous les revenus des loueurs en meublé professionnels ou non relèvent du régime des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX, les BIC, alors que les revenus provenant de
locations vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Selon l’importance de vos revenus, vous serez :
- exonéré
- ou soumis au « régime spécial super simplifié », (recettes inférieures à 76.300 €)
- ou encore au régime du « réel simplifié » (recettes supérieures à 76.300 € mais inférieures à 763.000 €)
- ou bien au régime du «réel normal » pour ceux qui dépassent 763.000 € ou qui s’y placent volontairement (ce dernier régime ne sera pas étudié étant donné que nous nous adressons avant tout aux particuliers)
a) Cas des loueurs meublés NON professionnel
1) Les loueurs en meublés exonérés :
Sont ceux qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables telles que précisées par l’article 35 bis I du CGI) C’est-à-dire dès lors que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas pour l’an 2005, 155 € en Ile-de-France et 112 € dans les autres régions.
La résidence principale du bailleur est le lieu de résidence habituel où se situent le centre de vos intérêts matériels c'est-à-dire votre foyer fiscal. Alors que pour les étudiants, la résidence principale c’est celle dans laquelle ils doivent séjourner pour effectuer leurs études ou leur apprentissage, même si leur domicile légal est encore chez leurs parents.
Attention : Une chambre achetée séparément qui n’est pas dépendante de l’habitation principale du bailleur ne remplit pas cette condition nécessaire à l'exonération.
2) Le loueur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 76.300 € relève du régime de la micro-entreprise
Ce régime, également appelé « micro-BIC » ou « micro-loueur », est destiné aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 € sur lesquelles on opère un abattement pour frais forfaitaires de 72 % avec un minimum de déduction fixé à 305 €.
Vos obligations
Comptables : Ceux relevant du régime des micro-entreprises doivent tenir un journal détaillant les recettes provenant de leurs locations meublées. Ils
doivent en outre tenir à la disposition de l'administration fiscale un registre récapitulatif par année indiquant le détail de leurs achats.
Fiscales : Il vous faut seulement, sur l’imprimé 2042 C, mentionner dans la colonne Revenus industriels et commerciaux non professionnels, le montant brut
des loyers toutes taxes comprises, acquitté par votre (vos) locataire(s).
L’administration appliquera automatiquement un abattement de 72 %, avec un minimum de 305 €
Puis, sur une feuille de papier libre jointe à la déclaration annuelle n° 2042 C, vous indiquerez la situation des locaux loués, la ou les périodes de location
ainsi que le montant des loyers bruts correspondants.
3) Le loueur en meublé dont les recettes dépassent 76.300 € relève du régime du réel simplifié
Si les recettes provenant des locations meublées excèdent, toutes charges et taxes comprises, 76 300 € par an. Dans ce cas, vous serez imposé sur 28 % de vos recettes mais vous ne pourrez jamais prétendre à un quelconque déficit et ce même si le montant de vos charges est supérieur à vos recettes, en raison de travaux réalisés dans le logement loué par exemple.
Vous devez opter pour ce régime en écrivant à votre service des impôts, une lettre où vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime fiscal du réel simplifié.
Cette option doit parvenir au centre avant le 1er février. Elle est irrévocable et sera prise en compte pour les deux années suivantes.
4) Le report des déficits
Lorsque le contribuable opte pour le régime réel (simplifié ou normal) les déficits sont envisageables. Ils peuvent même faire l'objet d’un report.
Cependant, les déficits ne sont déductibles que sous deux conditions :
- le bailleur ne peut les soustraire que des bénéfices réalisés au titre des éventuelles autres locations meublées louées à titre non professionnel;
- le déficit n’est imputable que sur de tels bénéfices réalisés au cours de la même année et des six années suivantes (s’il n’a pas pu être totalement déduit lors de la première année).
b) Cas du loueur en meublé professionnel
Le droit fiscal accorde aux loueurs en meublé qu'ils considèrent comme professionnels deux avantages : l'un concerne le report des déficits, l'autre le régime des plus-values. Il convient donc de bien cerner les conditions requises par le fisc pour être loueur de meublé professionnel.
Selon l'article 151 septies du Code général des impôts, est considéré comme loueur en meublé professionnel la personne :
- qui tire de la location meublée un chiffre d'affaires, toutes taxes comprises, de plus de 23 000 € par an ou représentant plus de 50 % de l'ensemble de ses revenus ;
- En cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, ces seuils (23 000 € et 50 % des revenus) sont ajustés en proportion du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé s'est exercée. Si par exemple, vous n'avez loué l'an dernier que du 1er septembre au 31 décembre, soit 122 jours sur 365, vous serez considéré comme loueur professionnel si vos revenus locatifs, toutes taxes comprises, ont dépassé : 23 000 € x 122 / 365 = 7 688 €
- Vous devez être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS). L'immatriculation au RCS suppose que deux conditions soient remplies.
D'une part, que le bailleur « loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux et préparations culinaires » (article 2 de la loi du 2 avril 1949).
D’autre part, que le bailleur soit commerçant au sens des articles L. 121-1 et L. 110-1 du Code de commerce. Sur ce point, la loi répute acte de commerce toute entreprise de location de meubles. Cette notion imprécise explique les divergences de position d'un greffe à l'autre.
L’imposition des plus-values
Le bien n’est pas imposé au titre des plus-values des particuliers mais selon le régime des plus-values professionnelles.
Vous êtes exonéré de cet impôt si l’activité a été exercée au moins pendant cinq ans et si le montant de vos recettes ne dépasse pas 250 000 €. L’exonération d’imposition sur la plus-value est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 €.
L’imputation des déficits
Le loueur professionnel peut déduire les éventuels déficits de ses locations sur son revenu global, c’est-à-dire sur l’ensemble de ses revenus, et sans limitation de montant. Le report est possible sur les revenus des cinq années suivantes.
L’ISF
Pour que les logements loués en meublés soient considérés comme des biens professionnels sortant du champ d’application de l’impôt sur la fortune, il faut remplir deux conditions :
- Le louer professionnel doit réaliser des recettes supérieures à 23 000 € par an
- Le louer professionnel doit tirer de cette activité plus de 50 % des revenus du ménage.
c) Taxes et impôts locaux
La taxe sur la valeur ajoutée
Selon l’article 261D du Code général des impôts, les locations meublées échappent à la TVA. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
- aux locations meublées accompagnées de prestations (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge...) et consenties par l'exploitant inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
- aux résidences de tourisme classées louées par contrat de neuf ans à un exploitant qui a signé un engagement de promotion touristique à l'étranger (dans le cadre de l'achat en nouvelle propriété).
La contribution annuelle sur les revenus locatifs
Elle n'est due que pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution est calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charge perçus au cours de l'année d'imposition. Toutefois, si le montant des loyers perçus au cours de l’année d’imposition est inférieur à 1 830 €, la contribution annuelle n’est pas due.
Elle est en principe à la charge du propriétaire. Toutefois, en matière de location meublée et si une clause du bail le prévoit expressément, elle peut être récupérée sur le locataire.
La taxe professionnelle
En sont exonérés les locations dites saisonnières ou ceux qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle (principale ou secondaire).
Les autres, ceux qui pratiquent à titre habituel une activité de loueur en meublé, y sont assujettis.
Nous vous suggérons de vous adresser à votre centre des impôts qui vous donnera votre base d'imposition. La taxe professionnelle est à la charge du bailleur.
La taxe d'habitation
C’est le locataire qui occupe le local au 1er janvier de l'imposition qui devra acquitter la taxe d'habitation. En revanche, si en tant que propriétaire, vous conservez la disposition des lieux quelques semaines par an, vous serait redevable de la taxe d’habitation, y compris le cas où vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation personnelle.
